Hoja de Referencia del Examen · Referencia Rápida

California Real Estate Broker License Examination

California  ·  California Department of Real Estate (DRE)

Verificado, no estimado. Cada cifra a continuación proviene de la estructura oficial del examen que mantenemos: número de preguntas, puntaje de aprobación y ponderación de temas. Las preguntas de práctica están fundamentadas en la ley fuente con citas de estatutos. Omitimos cualquier cifra que no podamos verificar en lugar de adivinarla.
Total de preguntas
200
Puntaje de aprobación
75%
Tiempo del examen
240 min
Administrado por
California Department of Real Estate (DRE)
Formato
Libro cerrado

Porción Estatal de California 200 preguntas

Propiedad Inmobiliaria y Controles y Regulaciones de Uso del Suelo 30 Q · 15%
Classes of PropertyProperty CharacteristicsEncumbrancesTypes of OwnershipDescriptions of PropertyGovernment Rights in LandPublic ControlsEnvironmental Hazards and RegulationsPrivate ControlsWater RightsSpecial Categories of Land
Leyes de Agencia y Deberes Fiduciarios 34 Q · 17%
Law, Definition and Nature of Agency Relationships, Types of Agencies, and AgentsCreation of Agency and Agency AgreementsResponsibilities of Agent to Seller/Buyer as PrincipalDisclosure of AgencyDisclosure of Acting as Principal or Other InterestTermination of AgencyCommission and FeesResponsibilities of Agent to Non-Client Third Parties
Valuación de Propiedades y Análisis Financiero 28 Q · 14%
ValueMethods of Estimating ValueFinancial AnalysisPrinciples of valuation (substitution, highest and best use, anticipation, contribution, conformity, etc.)Forces and factors influencing real estate valueDepreciation: types, causes, and methods of estimationAppraisal process, report types, and USPAP standardsSite analysis and valuation methodsCalifornia property taxation: Proposition 13, assessed value, supplemental assessments, and exemptionsTax implications of real property disposition: capital gains, 1031 exchanges, and installment sales
Financiamiento 18 Q · 9%
General ConceptsTypes of LoansSources of FinancingGovernment ProgramsMortgages/Deeds of Trust/NotesFinancing/Credit LawsLoan BrokerageTypes of Loan Originators
Transferencia de Propiedad 16 Q · 8%
Title InsuranceDeedsEscrowTax AspectsSpecial ProcessesTransfer Through Court SupervisionTypes of Vesting
Práctica de Bienes Raíces y Divulgaciones (Incluye Áreas Especializadas) 50 Q · 25%
Trust Account ManagementFair Housing LawsTruth in AdvertisingRecord Keeping RequirementsAgency SupervisionPermitted Activities of Unlicensed Sales AssistantsDRE Jurisdiction and Disciplinary ActionsLicensing and Continuing Education Requirements and ProceduresCalifornia Real Estate Recovery FundGeneral EthicsTechnologyProperty Management +8 más
Contratos 24 Q · 12%
GeneralListing AgreementsBuyer Broker AgreementsOffers/Purchase ContractsAgreementsPromissory Notes/SecuritiesPurchase/Lease OptionsAdvanced Fee

Distinciones Clave

Agente especialvsAgente general

Un agente especial (la denominación habitual de un corredor inmobiliario) está autorizado a realizar una única operación o una serie de operaciones que no impliquen continuidad en el servicio, mientras que un agente general está autorizado a realizar una serie de operaciones que impliquen continuidad en el servicio y suele formar parte integrante de una empresa comercial.

DRE Reference Book (2010), Chapter 10 (Agency); Civil Code § 2297
Escritura de cesiónvsEscritura de renuncia a derechos

Una escritura de cesión suele transmitir cualquier derecho adquirido posteriormente que el cedente obtenga tras la formalización de la transmisión, mientras que una escritura de renuncia solo transfiere el derecho que el cedente posee en el momento de la formalización y no transmite ningún derecho adquirido posteriormente.

DRE Reference Book (2010), Chapter 7 - Principal Instruments of Transfer, Grant Deed and Quitclaim Deed
Poder efectivo (artículo 2316 del Código Civil)vsAutoridad aparente (Código Civil, art. 2317)

La autoridad real se centra en lo que se hace creer al agente, mientras que la autoridad aparente es aquella que el mandante, de forma intencionada o por falta de diligencia ordinaria, hace creer o permite que terceros crean que el agente posee.

Ca Code Excerpts, Civil Code § 2317
Poderes policialesvsExpropiación forzosa

Las competencias policiales regulan el uso de la propiedad privada (ordenación urbanística, normas de construcción, normativa medioambiental) con el fin de promover la salud pública, la seguridad, la moral y el bienestar general sin indemnizar al propietario, mientras que la expropiación por causa de utilidad pública exige una indemnización justa por la expropiación de bienes para uso público.

DRE Reference Book (2010), Ch. 5 (Title to Real Property) — Restrictions, Zoning as Public Use Restriction
PactovsCondición posterior

El incumplimiento de un pacto da lugar a una indemnización por daños y perjuicios o a una orden judicial, mientras que el incumplimiento de una condición posterior otorga al otorgante la facultad de rescindir la transmisión patrimonial (pérdida del derecho/reversión); y, dado que la ley rechaza las pérdidas de derechos, los tribunales interpretan las disposiciones restrictivas ambiguas como pactos, a menos que la intención de crear una condición sea evidente.

DRE Reference Book (2010), Chapter 5 - Title to Real Property, Distinction between Covenants and Conditions
Coste de reposición a precio de nuevovsPrecio de reposición a precio de nuevo

El «valor de reposición a nuevo» del edificio es el que se obtendría si se reconstruyera con métodos, diseño y materiales modernos que proporcionaran la misma utilidad, mientras que el «coste de reproducción a nuevo» es el coste de construir una réplica exacta con el diseño y los materiales originales.

Appraisal and Valuation chapter – Cost Approach, Replacement vs. Reproduction Cost New
Capitalización directavsCapitalización del rendimiento

La capitalización directa convierte los ingresos de un único período anual en una valoración, mientras que la capitalización de rendimientos mide el valor actual de una serie de pagos de ingresos que se producen a lo largo de la vida de la inversión, que abarca varios años.

Appraisal and Valuation chapter – Income Approach, Direct vs. Yield Capitalization definitions
Valor de utilidadvsValor de mercado

El valor de utilidad se refiere a un uso concreto o a una persona específica y suele denominarse «valor subjetivo», mientras que el valor de mercado es el importe por el que un bien puede venderse en las condiciones vigentes del mercado y se denomina «valor objetivo».

Appraisal and Valuation chapter – Value Designations, Utility Value vs. Market Value
Multiplicador de la renta bruta (GRM)vsMultiplicador de los ingresos brutos (GIM)

Ambos dividen el precio de venta del inmueble de referencia por una cifra de ingresos, pero el GRM utiliza el alquiler bruto mensual, mientras que el GIM utiliza los ingresos anuales.

Appraisal and Valuation chapter – GRM vs. GIM, Monthly vs. Annual Income Distinction
CopropiedadvsCopropiedad

La característica más importante de la propiedad conjunta es el derecho de supervivencia (los supervivientes heredan, excluyendo a los herederos o legatarios del fallecido) y requiere las cuatro unidades de interés, título, tiempo y posesión, mientras que la tenencia en común no prevé la supervivencia y es la forma que se presume cuando una transmisión a dos o más personas no especifica la tenencia conjunta, la sociedad o la comunidad de bienes.

DRE Reference Book (2010), Ch. 4 (Property) — Civil Code Section 683
Anuncio en exclusivavsAnuncio con derecho exclusivo de venta

En el marco de un contrato de representación exclusiva, la comisión del corredor está protegida frente a otros corredores, pero queda sin efecto si el propietario vende el inmueble por su cuenta; el derecho exclusivo de venta es un contrato bilateral en el que el vendedor se compromete a pagar una remuneración y el corredor se compromete a actuar con la debida diligencia, y la retirada del propietario durante la vigencia del contrato constituye una revocación de facto que da derecho al corredor a reclamar la remuneración acordada.

DRE Reference Book (2010), Chapter 19 (Brokerage) — Types of Listing Agreements
Escritura nulavsEscritura anulable

Una escritura en blanco en la que se haya incluido el nombre del adquirente sin la autorización del otorgante es nula y no transmite la titularidad ni siquiera a un adquirente de buena fe, mientras que una escritura otorgada por una persona que no se encuentre en pleno uso de sus facultades mentales y cuya incapacidad no haya sido declarada judicialmente (o por determinados menores antes de 1972) solo es anulable.

DRE Reference Book (2010), Chapter 7 - Principal Instruments of Transfer, Void Deeds section

Términos Clave

Agente especial DRE Reference Book (2010), Chapter 10 (Agency); Civil Code § 2297
Un agente, como por ejemplo un corredor inmobiliario típico, autorizado para llevar a cabo una única transacción o una serie de transacciones que no impliquen continuidad en el servicio, cuya autoridad se limita, por lo general, a captar clientes y negociar en nombre del mandante.
Autoridad aparente Ca Code Excerpts, Civil Code § 2317
En virtud del artículo 2317 del Código Civil, la autoridad que el mandante, de forma intencionada o por falta de diligencia ordinaria, hace creer o permite que terceras personas crean que posee el mandatario.
Agencia real DRE Reference Book (2010), Chapter 10 (Agency) — Creation of Agency Relationships; Civil Code § 2299
En virtud del artículo 2299 del Código Civil, la representación que se establece cuando un mandante y un corredor celebran un contrato de trabajo (como un contrato de venta) en el que se autoriza expresamente al corredor a actuar en nombre del mandante, a diferencia de la representación aparente o implícita que se deriva de la conducta.
Doble representación Ca Code Excerpts, Civil Code § 2079.18
Representación de más de una de las partes en una transacción; según el artículo 2079.18 del Código Civil, un corredor encargado de la venta que también sea el corredor vendedor actúa como agente doble y no puede actuar únicamente como agente del comprador, y según el artículo 10176(d) del Código de Negocios y Profesiones, el corredor no puede representar a más de una de las partes sin el conocimiento y el consentimiento de ambas partes.
Carga DRE Reference Book (2010), Ch. 5 (Title to Real Property) — Encumbrances, Definition
Un derecho sobre un inmueble se divide en aquellos que afectan a la titularidad (gravámenes como los derechos de retención de los contratistas, los gravámenes judiciales y las escrituras fiduciarias) y aquellos que afectan al estado físico o al uso del inmueble (servidumbres, restricciones urbanísticas, normativa urbanística e invasiones).
Servidumbre general DRE Reference Book (2010), Ch. 5 (Title to Real Property) — Easements in Gross, Public Utility Example
Un derecho personal vinculado a la persona o entidad que lo ostenta, y no a ninguna finca dominante, como, por ejemplo, el derecho de una empresa de servicios públicos a instalar postes y tender cables sobre terrenos privados sin ser propietaria de ningún terreno adyacente.
Servidumbre por prescripción DRE Reference Book (2010), Chapter 5 - Title to Real Property, Easement by Prescription; Civil Code Section 813 and 1008
Servidumbre constituida por un uso continuo e ininterrumpido durante cinco años, siempre que dicho uso sea hostil y adverso, manifiesto y notorio, exclusivo y se base en alguna pretensión de derecho; a diferencia de la prescripción adquisitiva, por lo general no es necesario el pago de los impuestos sobre bienes inmuebles.
Servidumbre solar Ca Code Excerpts — Civil Code Section 801.5
En virtud del artículo 801.5 del Código Civil, una servidumbre constituida para garantizar que los colectores solares reciban luz solar directa y sin obstáculos, con el fin de facilitar el funcionamiento de un sistema de energía solar.
Nube en el título DRE Reference Book (2010), Ch. 5 (Title to Real Property) — Cloud on the Title
Cualquier reclamación o gravamen pendiente que, de ser válido, afectaría o menoscabaría el título de propiedad del propietario —por ejemplo, una hipoteca ya liquidada cuya retrocesión nunca se haya inscrito— y, mientras persista, es posible que el propietario no pueda transmitir un título de propiedad negociable.
Derecho de propiedad absoluto revocable DRE Reference Book (2010), Ch. 4 (Property) — Freehold Estates, Fee Simple Defeasible
Un derecho real sobre un bien sujeto a una condición que, en caso de incumplimiento por parte del beneficiario, otorga al otorgante el derecho a recuperar la posesión y a extinguir dicho derecho.
Obsolescencia externa DRE Reference Book (2010), Chapter 15 – Appraisal and Valuation, Depreciation and Obsolescence sections
La depreciación provocada por factores ajenos a los límites de la propiedad, como los cambios económicos o las condiciones adversas del barrio; dado que el propietario no puede controlar estas circunstancias, siempre se clasifica como irremediable (a diferencia del deterioro físico y la obsolescencia funcional, que pueden ser remediables o irremediables).
Mayúsculas Appraisal and Valuation chapter – Income Approach, Capitalization
Proceso que consiste en calcular el valor actual de un inmueble basándose en su capacidad para generar un flujo de ingresos, convirtiendo los ingresos futuros en una estimación de su valor actual.
Utilidad (elemento de valor) Appraisal and Valuation chapter – Utility as Element of Value
La capacidad de un bien para satisfacer una necesidad o un deseo; los inmuebles deben poder proporcionar alojamiento, ingresos, comodidades o el uso deseado, y la utilidad funcional es un criterio importante para determinar su valor.
Valor de mercado (CCP, art. 1263.320) Appraisal and Valuation chapter – California Fair Market Value vs. Federal Market Value Definition
Definición legal de California: el precio más alto en la fecha de valoración que aceptaría un vendedor, a diferencia del «precio más probable» de la definición federal.
Valor de mercado (según los organismos reguladores federales de las instituciones financieras / con referencia a la USPAP) Appraisal and Valuation chapter – Market Value Definition (USPAP), 'undue stimulus' qualifier
El precio más probable que debería alcanzar un inmueble en un mercado competitivo y abierto, en todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la que tanto el comprador como el vendedor actúen con prudencia y conocimiento de causa, y en la que el precio no se vea afectado por estímulos indebidos.
Agente de hipotecas California Real Estate Law (Bus. & Prof. Code), Section 10166.01(b)(1)
De conformidad con el artículo 10166.01(b)(1) del Código B&P, toda persona que reciba una solicitud de préstamo hipotecario residencial u ofrezca o negocie las condiciones de dicho préstamo a cambio de una remuneración o beneficio; quedan excluidas las personas que realicen tareas de carácter puramente administrativo o de oficina.

Fórmulas que Debes Saber

Valor de capitalización de los ingresos (directos) y cálculo de la tasa global a partir de una ventaIngresos netos anuales ÷ Tasa global = Valor (I ÷ R = V); reordenando, R = I ÷ V (por ejemplo, 60 000 $ ÷ 0,08 = 750 000 $; 52 500 $ ÷ 750 000 $ = 7 %). Las tasas de capitalización más bajas dan lugar a valores más altos: 96 000 $ ÷ 0,08 = 1 200 000 $ frente a 96 000 $ ÷ 0,10 = 960 000 $.
Ingresos netos de explotación para su capitalizaciónIngresos brutos potenciales − pérdidas por desocupación/incobrables = ingresos brutos efectivos; Ingresos brutos efectivos − gastos de explotación anuales = ingresos netos anuales (por ejemplo, 180 000 $ × 0,95 = 171 000 $; 171 000 $ − 68 400 $ = 102 600 $). Para el espacio alquilable: pies cuadrados × alquiler por pie cuadrado al mes × 12 = PGI.
Multiplicador de la renta bruta: derivación y aplicaciónGRM = precio de venta comparable ÷ alquiler bruto mensual comparable; valor del inmueble = GRM seleccionado × alquiler mensual de mercado del inmueble (por ejemplo, 234 000 $ ÷ 1 800 $ = 130; 130 × 2.100 $ = 273.000 $). NO calcule la media de los multiplicadores: analice cada caso comparable y seleccione el GRM de la venta o ventas más comparables. Para comparables de varias unidades, utilice el alquiler mensual total (unidades × alquiler por unidad).
Valor estimado según el método del costeValor del terreno + Coste de reposición a nuevo de las mejoras − Depreciación acumulada (deterioro físico + obsolescencia funcional + obsolescencia externa) = Valor (p. ej., 200 000 $ + 800 000 $ − 350 000 $ = 650 000 $).
Amortización lineal (en función de la antigüedad) y valor del inmuebleAmortización anual = coste de reposición ÷ vida útil total (o tasa = 100 % ÷ vida útil); Amortización total = importe anual × antigüedad efectiva; Valor amortizado de las mejoras = coste − amortización total; Valor del inmueble = mejoras amortizadas + terreno (p. ej., 480 000 $ × 30 % = 144 000 $; 336 000 $ + 120 000 $ = 456 000 $).
Interés simple (año de 360 días)Interés = Capital × Tipo de interés × Tiempo, con el número de días dividido entre 360 (por ejemplo, 6.500 $ × 0,08 × 90/360 = 130,00 $; 9.200 $ × 0,09 × 120/360 = 276,00 $).
Importe del préstamo, entrada, LTV y comisiones del préstamoPréstamo = % LTV × el menor entre el precio de venta y el valor de tasación; Pago inicial = precio de venta − préstamo (p. ej., 305 000 $ × 0,80 = 244 000 $; 310 000 $ − 244 000 $ = 66 000 $). LTV = importe del préstamo ÷ precio de compra (p. ej., 347 600 $ ÷ 395 000 $ = 88 %). Puntos de descuento y comisión de apertura = importe del préstamo × porcentajes indicados (p. ej., 300 000 $ × 2 % + 300 000 $ × 1 % = 9 000 $).
Beneficios o pérdidas por reventaBeneficio: Precio de venta = Precio de compra × (1 + % de beneficio), por lo que Precio de compra = Precio de venta ÷ (1 + % de beneficio) (por ejemplo, 276 000 $ ÷ 1,15 = 240 000 $). Pérdida: Precio de venta = Precio de compra × (1 − % de pérdida) (p. ej., 225 000 $ × 0,88 = 198 000 $). Aplica el porcentaje al coste, no al precio de venta.
Superficie del terreno y valor del terrenoÁrea del triángulo = ½ × base × altura; acres = pies cuadrados ÷ 43 560 (p. ej., ½ × 320 × 250 = 40 000 pies cuadrados = 0,92 acres). Sección = 640 acres; dividir sucesivamente para las fracciones (NW ¼ del SE ¼ = 640 ÷ 4 ÷ 4 = 40 acres); Valor = acres × precio por acre (40 × 8.500 $ = 340.000 $). Un municipio = 6 × 6 millas = 36 millas cuadradas (36 secciones).
Cuota mensual de capital e intereses según un factor de amortización; patrimonio neto tras la revalorizaciónP&I mensual = (Importe del préstamo ÷ 1.000 $) × coeficiente por cada 1.000 $ (p. ej., 185 × 6,65 $ = 1.230,25 $). Patrimonio neto tras la revalorización = (valor actual × (1 + % de revalorización)) − saldo del préstamo (p. ej., 540 000 $ × 1,05 − 312 000 $ = 255 000 $).
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