Hoja de Referencia del Examen · Referencia Rápida

California Real Estate Salesperson

California  ·  California Department of Real Estate (DRE)

Verificado, no estimado. Cada cifra a continuación proviene de la estructura oficial del examen que mantenemos: número de preguntas, puntaje de aprobación y ponderación de temas. Las preguntas de práctica están fundamentadas en la ley fuente con citas de estatutos. Omitimos cualquier cifra que no podamos verificar en lugar de adivinarla.
Total de preguntas
150
Puntaje de aprobación
70%
Tiempo del examen
180 min
Administrado por
California Department of Real Estate (DRE)
Formato
Libro cerrado

Porción Estatal de California 150 preguntas

Financiamiento 13 Q · 9%
General ConceptsTypes of LoansSources of FinancingGovernment ProgramsMortgages/Deeds of Trust/NotesFinancing/Credit LawsLoan BrokerageTypes of Loan Originators
Valuación de Propiedades y Análisis Financiero 21 Q · 14%
ValueMethods of Estimating ValueFinancial Analysis
Contratos 18 Q · 12%
GeneralListing AgreementsBuyer Broker AgreementsOffers/Purchase ContractsAgreementsPromissory Notes/SecuritiesPurchase/Lease OptionsAdvanced Fee
Titularidad de Propiedades y Controles y Regulaciones de Uso del Suelo 22 Q · 15%
Classes of PropertyProperty CharacteristicsEncumbrancesTypes of OwnershipDescriptions of PropertyGovernment Rights in LandPublic ControlsEnvironmental Hazards and RegulationsPrivate ControlsWater RightsSpecial Categories of Land
Leyes de Agencia y Deberes Fiduciarios 26 Q · 17%
Law, Definition and Nature of Agency Relationships, Types of Agencies, and AgentsCreation of Agency and Agency AgreementsResponsibilities of Agent to Seller/Buyer as PrincipalDisclosure of AgencyDisclosure of Acting as Principal or Other InterestTermination of AgencyCommission and FeesResponsibilities of Agent to Non-Client Third Parties
Transferencia de Propiedad 12 Q · 8%
Title InsuranceDeedsEscrowTax AspectsSpecial ProcessesTransfer Through Court SupervisionTypes of Vesting
Práctica de Bienes Raíces y Divulgaciones 38 Q · 25%
Trust Account ManagementFair Housing LawsTruth in AdvertisingRecord Keeping RequirementsAgency SupervisionPermitted Activities of Unlicensed Sales AssistantsDRE Jurisdiction and Disciplinary ActionsLicensing and Continuing Education Requirements and ProceduresCalifornia Real Estate Recovery FundGeneral EthicsTechnologyProperty Management +8 más

Distinciones Clave

Agente especialvsAgente general

Un agente especial (la denominación habitual de un corredor inmobiliario) está autorizado a llevar a cabo una única transacción o una serie de transacciones que no impliquen continuidad en el servicio, mientras que un agente general está autorizado a llevar a cabo una serie de transacciones que impliquen continuidad en el servicio y forma parte integrante de una empresa comercial.

DRE Reference Book (2010), Chapter 10 (Agency); Civil Code § 2297
Poder efectivo (artículo 2316 del Código Civil)vsAutoridad aparente (artículo 2317 del Código Civil)

La autoridad real se centra en lo que se hace creer al agente, mientras que la autoridad aparente es aquella que el mandante, de forma intencionada o por falta de diligencia ordinaria, hace creer o permite que terceros crean que el agente posee.

Ca Code Excerpts, Civil Code § 2317
Escritura de cesiónvsEscritura de renuncia a derechos

Una escritura de cesión suele transmitir cualquier derecho adquirido posteriormente que el cedente obtenga tras la formalización de la transmisión, mientras que una escritura de renuncia solo transfiere el derecho que el cedente posee en el momento de la formalización de la transmisión y no transmite ningún derecho adquirido posteriormente.

DRE Reference Book (2010), Chapter 7 - Principal Instruments of Transfer, Grant Deed and Quitclaim Deed
Derechos ribereñosvsDerechos litorales

Los derechos ribereños se refieren a los terrenos que lindan con aguas corrientes (ríos, arroyos) o por los que estas discurren; los derechos litorales se refieren a los terrenos que lindan con aguas estancadas (lagos, océanos); por lo general, ambos derechos van unidos al terreno y no pueden venderse por separado de este.

Ca Code Excerpts — Civil Code, Water Rights, Riparian Rights
PreciovsValor

Según la USPAP, el precio es la cantidad solicitada, ofrecida o pagada, y se convierte en un hecho una vez declarado (ya sea que se haga público o se mantenga en privado), mientras que el valor nunca es un hecho, sino siempre una opinión sobre el valor en un momento dado.

Appraisal and Valuation chapter – USPAP Definitions of Price and Value
Coste de reposición a precio de nuevovsPrecio de reposición a precio de nuevo

En el método del coste, el «coste de reposición a nuevo» considera el edificio como si se hubiera reconstruido con métodos, diseño y materiales modernos que proporcionaran la misma utilidad, mientras que el «coste de reproducción a nuevo» es el coste de una réplica exacta en cuanto a diseño y materiales.

Appraisal and Valuation chapter – Cost Approach, Replacement vs. Reproduction Cost New
Capitalización directavsCapitalización del rendimiento

La capitalización directa convierte los ingresos de un único periodo anual en una valoración, mientras que la capitalización de rendimientos mide el valor actual de una serie de pagos de ingresos que se producen a lo largo de la vida de la inversión, que abarca varios años.

Appraisal and Valuation chapter – Income Approach, Direct vs. Yield Capitalization definitions
Poderes policialesvsExpropiación forzosa

Las competencias policiales regulan el uso de la propiedad privada (planificación urbanística, normas de construcción, normativa medioambiental) con el fin de promover la salud pública, la seguridad, la moral y el bienestar general sin indemnizar al propietario, mientras que el derecho de expropiación exige una indemnización justa por la expropiación de bienes inmuebles para uso público.

DRE Reference Book (2010), Ch. 5 (Title to Real Property) — Restrictions, Zoning as Public Use Restriction
CopropiedadvsCopropiedad

La característica más importante de la propiedad conjunta es el derecho de supervivencia (que excluye a los herederos y legatarios del fallecido) y requiere las cuatro unidades de interés, título, tiempo y posesión; la tenencia en común no conlleva el derecho de supervivencia y se presume cuando una transmisión a dos o más personas no especifica la tenencia conjunta, la sociedad o la comunidad de bienes.

DRE Reference Book (2010), Ch. 4 (Property) — Civil Code Section 683
Anuncio en exclusivavsAnuncio con derecho exclusivo de venta

En el marco de un contrato de representación en exclusiva, el corredor está protegido frente a otros corredores, pero el propietario conserva el derecho a vender por su cuenta, lo que anula el derecho a la comisión; el derecho exclusivo de venta no permite esa anulación.

DRE Reference Book (2010), Chapter 19 (Brokerage) — Types of Listing Agreements
Servidumbre accesoria (finca dominante/finca serviente)vsServidumbre general

Una servidumbre accesoria beneficia a una finca dominante y grava a una finca serviente, mientras que una servidumbre en general es un derecho personal vinculado al titular (por ejemplo, una empresa de servicios públicos que tiende cables sin poseer terrenos adyacentes) y no a ninguna finca dominante.

DRE Reference Book (2010), Ch. 5 (Title to Real Property) — Easements, Appurtenant Easements
Multiplicador de la renta bruta (GRM)vsMultiplicador de los ingresos brutos (GIM)

Ambos dividen el precio de venta de un inmueble de referencia por sus ingresos, pero el GRM utiliza el alquiler bruto mensual, mientras que el GIM utiliza los ingresos anuales.

Appraisal and Valuation chapter – GRM vs. GIM, Monthly vs. Annual Income Distinction

Términos Clave

Agente especial DRE Reference Book (2010), Chapter 10 (Agency); Civil Code § 2297
Un agente (la denominación habitual de un corredor inmobiliario) autorizado para llevar a cabo una única transacción o una serie de transacciones sin continuidad en el servicio, cuya autoridad suele limitarse a la captación y negociación en nombre del mandante.
Autoridad aparente Ca Code Excerpts, Civil Code § 2317
Facultad que el mandante, de forma intencionada o por falta de diligencia ordinaria, hace creer o permite que terceros crean que el mandatario posee (Código Civil, art. 2317).
Agencia real DRE Reference Book (2010), Chapter 10 (Agency) — Creation of Agency Relationships; Civil Code § 2299
La representación que se genera cuando un corredor y un mandante celebran un contrato de trabajo, como un contrato de gestión inmobiliaria, por el que se autoriza al corredor a actuar en nombre del mandante (artículo 2299 del Código Civil), a diferencia de la representación aparente o implícita derivada de la conducta.
Doble representación Ca Code Excerpts, Civil Code § 2079.18
Representación de ambas partes; un corredor inmobiliario encargado de la venta que también sea el corredor del vendedor es un corredor doble y no puede actuar únicamente como corredor del comprador (Código Civil, artículo 2079.18), ni puede representar a más de una de las partes sin el conocimiento y el consentimiento de ambos mandantes.
Servidumbre a tanto alzado DRE Reference Book (2010), Ch. 5 (Title to Real Property) — Easements in Gross, Public Utility Example
Servidumbre personal vinculada a la persona o entidad que la ostenta, y no a ninguna finca dominante, como, por ejemplo, el derecho de una empresa de servicios públicos a instalar postes y tender cables sobre terrenos privados con los que no linda.
Servidumbre por prescripción DRE Reference Book (2010), Ch. 5 (Title to Real Property) — Civil Code Section 813 and 1008
Servidumbre constituida por un uso continuado e ininterrumpido durante cinco años, de carácter hostil y adverso (sin permiso), manifiesto y notorio, exclusivo y amparado por alguna pretensión de derecho; por lo general, no es necesario el pago de impuestos sobre bienes inmuebles.
Servidumbre por necesidad (vía de necesidad) DRE Reference Book (2010), Ch. 5 (Title to Real Property) — Easement by Implication of Law, Way of Necessity
Servidumbre reconocida por implicación legal cuando una transmisión deja a una parcela realmente aislada y no existe acceso alguno salvo a través de terrenos que quedan en poder del vendedor o de terrenos de terceros.
Poderes policiales DRE Reference Book (2010), Ch. 4 (Property) — Ownership of Real Property, Government Powers
La facultad inherente del poder público para promulgar leyes y reglamentos —como ordenanzas de ordenación territorial, normas de construcción y normativas medioambientales— con el fin de promover la salud pública, la seguridad, la moral y el bienestar general, sin indemnizar al propietario.
Confiscación DRE Reference Book (2010), Ch. 4 (Property) — Ownership of Real Property, Government Powers
La facultad del Estado por la que los bienes pasan a ser propiedad del Estado cuando un propietario fallece sin herederos ni testamento.
Derechos ribereños Ca Code Excerpts — Civil Code, Water Rights, Riparian Rights
El derecho de un propietario cuyo terreno linda con un curso de agua (río o arroyo) o por el que discurre dicho curso de agua a hacer un uso razonable de dicha agua.
Derecho de acción DRE Reference Book (2010), Ch. 4 (Property) — Personal Property, Choses in Action
El derecho a recuperar dinero u otros bienes personales mediante un procedimiento judicial, incluida la recuperación en virtud de un contrato o la indemnización por daños y perjuicios derivados de un delito civil o una infracción privada.
Nube en el título DRE Reference Book (2010), Ch. 5 (Title to Real Property) — Cloud on the Title
Cualquier reclamación o gravamen pendiente que, de ser válido, afectaría o menoscabaría el título de propiedad del propietario —como una hipoteca ya liquidada sin que se haya inscrito la retrocesión— y que pudiera impedir la transmisión de un título de propiedad negociable.
Anexo DRE Reference Book (2010), Ch. 5 (Title to Real Property) — Attachments and Judgments, Property Subject to Attachment
Proceso mediante el cual se embargan los bienes inmuebles o muebles de un demandado y se mantienen bajo la custodia de la justicia como garantía del cumplimiento de la sentencia que el demandante espera obtener en un litigio pendiente.
Mayúsculas Appraisal and Valuation chapter – Income Approach, Capitalization
Proceso que consiste en calcular el valor actual de un inmueble basándose en su capacidad para generar un flujo de ingresos, convirtiendo los ingresos futuros en una estimación de su valor actual.
Utilidad (elemento de valor) Appraisal and Valuation chapter – Utility as Element of Value
La capacidad de un bien para satisfacer una necesidad o un deseo; los inmuebles deben poder proporcionar alojamiento, ingresos, comodidades o el uso deseado, y la utilidad funcional es un criterio importante para determinar su valor.
Obsolescencia externa Appraisal and Valuation chapter – Cost Approach, External Obsolescence Scenario
En el método del coste, la pérdida de valor provocada por factores ajenos al propio inmueble, como los cambios en el barrio o el entorno (una de las tres causas de la depreciación acumulada, junto con el deterioro físico y la obsolescencia funcional).

Fórmulas que Debes Saber

Valor estimado de un inmueble de renta (capitalización directa)I ÷ R = V — Ingresos netos anuales ÷ Tasa de capitalización global = Valor del inmueble (p. ej., 60.000 $ ÷ 0,08 = 750.000 $; 120.000 $ ÷ 0,07 = 1.714.286 $)
Tasa de capitalización global derivada de una venta en el mercadoR = I ÷ V — Ingresos netos anuales ÷ Precio de venta (p. ej., 52 500 $ ÷ 750 000 $ = 7 %); una tasa de capitalización más alta indica una mejor rentabilidad en relación con el precio y suele sugerir un mayor riesgo percibido
Ingresos netos de explotación destinados a la capitalizaciónIngresos brutos potenciales − pérdidas por desocupación y por impagos = ingresos brutos efectivos; Ingresos brutos efectivos − gastos de explotación anuales = ingresos netos de explotación (p. ej., 180 000 $ × 0,95 = 171 000 $; 171 000 $ − 68 400 $ = 102 600 $)
Multiplicador del alquiler bruto: derivación y aplicaciónGRM = precio de venta del inmueble comparable ÷ su alquiler bruto mensual (p. ej., 234.000 $ ÷ 1.800 $ = 130); Valor = GRM seleccionado × alquiler mensual de mercado del inmueble objeto de valoración (p. ej., 130 × 2.100 $ = 273.000 $). NO se calcula la media de los multiplicadores: se compara cada inmueble comparable con el inmueble objeto de valoración y se selecciona el GRM del inmueble más comparable.
Valor estimado según el método del costeValor del terreno + coste de reposición a valor nuevo de las mejoras − depreciación acumulada total (deterioro físico + obsolescencia funcional + obsolescencia externa) = Valor (p. ej., 200 000 $ + 800 000 $ − 350 000 $ = 650 000 $)
Amortización lineal y valor amortizado del inmuebleAmortización anual = Coste de reposición ÷ vida económica total; Amortización total = anual × edad efectiva; Valor = (coste de reposición − amortización total) + valor del terreno (p. ej., 340 000 $ ÷ 50 = 6 800 $; × 12 = 81 600 $; 258 400 $ + 95 000 $ = 353 400 $)
Interés simple sobre un pagaré (año de 360 días)Interés = Capital × Tipo de interés × Tiempo (días ÷ 360) (por ejemplo, 6.500 $ × 0,08 × 90/360 = 130,00 $)
Pago inicial mínimo con un LTV máximoPréstamo máximo = el MENOR entre el precio de venta y el valor de tasación × % LTV; Pago inicial = Precio de venta − préstamo máximo (p. ej., 305 000 $ × 0,80 = 244 000 $; 310 000 $ − 244 000 $ = 66 000 $)
Precio de compra original a partir de un precio de venta y un porcentaje de beneficioPrecio de venta = Precio de compra × (1 + % de beneficio), por lo que el precio de compra = Precio de venta ÷ (1 + % de beneficio) (p. ej., 276 000 $ ÷ 1,15 = 240 000 $); no apliques el porcentaje al precio de venta.
Superficie de una parcela triangular convertida a acresÁrea = ½ × base × altura; Acres = área en pies cuadrados ÷ 43 560 (p. ej., ½ × 320 × 250 = 40 000 pies cuadrados; 40 000 ÷ 43 560 ≈ 0,92 acres)
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