Michigan Real Estate Broker

Un contrato nulo carece de efectos jurídicos desde el principio (por ejemplo, si lo celebra una persona declarada legalmente incapaz, si la firma es falsificada, si el fin es ilícito o si carece de todos los elementos esenciales), mientras que un contrato anulable parece válido y sigue siendo vinculante a menos que la parte con derecho a anularlo (por ejemplo, por coacción, un menor o una persona en estado de embriaguez) proceda a su rescisión; si dicha parte no lo anula a tiempo, los tribunales lo consideran válido y exigible.

Un contrato inejecutable, como un acuerdo verbal para la venta de un bien inmueble, puede reunir todos los elementos válidos, pero no puede hacerse valer ante los tribunales (requisito de forma escrita de la Ley de Fraudes), mientras que los contratos con fines ilícitos son nulos y los celebrados por menores o personas en estado de embriaguez son anulables.

En el caso de un contrato de venta en exclusiva, el corredor percibe la totalidad de la comisión acordada independientemente de quién venda la vivienda, incluido el propio vendedor, mientras que, en el caso de un contrato de representación en exclusiva, el vendedor conserva el derecho a vender la vivienda por su cuenta sin tener que pagar ninguna comisión al corredor.

En una hipoteca de compra, el comprador recibe la escritura y la titularidad legal en el momento de la formalización de la compraventa y concede al vendedor una garantía real sobre el saldo pendiente; en un contrato de compraventa a plazos, el vendedor conserva la titularidad legal (el comprador ostenta la titularidad equitativa) hasta que se hayan abonado todos los plazos.

La novación sustituye el contrato vigente por uno totalmente nuevo y extingue la obligación anterior, mientras que una modificación se limita a modificar las condiciones existentes y un anexo añade nuevas condiciones o disposiciones (se pueden añadir anexos tras la firma si ambas partes así lo acuerdan).

Un defecto latente es un problema estructural o de otro tipo que permanece oculto y no es visible ni detectable mediante una inspección ordinaria (los defectos latentes conocidos deben comunicarse, y el hecho de no revelarlos puede dar derecho a los compradores a rescindir el contrato o a reclamar una indemnización por daños y perjuicios), mientras que un defecto manifiesto es visible y evidente en una visita rutinaria.

Aceptar una dación en pago no elimina los gravámenes subordinados y, por lo general, hace que el prestamista pierda los derechos sobre el seguro hipotecario de la FHA, del VA o privado, mientras que una ejecución hipotecaria formal del gravamen principal permite vender la propiedad libre de la hipoteca objeto de la ejecución y extingue todos los gravámenes subordinados.

Un dominio absoluto determinable (creado mediante una expresión como «mientras...») transfiere automáticamente la titularidad al titular del derecho de reversión en caso de incumplimiento, mientras que un dominio absoluto sujeto a una condición posterior exige que el otorgante interponga una demanda judicial para hacer valer el derecho de reentrada.

La copropiedad en régimen de tenencia conjunta requiere las cuatro unidades de tiempo, título, participación y posesión, y conlleva el derecho de supervivencia; la copropiedad en régimen de tenencia en común no tiene derecho de supervivencia, por lo que la participación de un copropietario fallecido pasa a sus herederos o legatarios a través de la sucesión (la ruptura de una de estas unidades suele convertir la tenencia conjunta en tenencia en común).

El GRM se basa en el alquiler bruto mensual y se utiliza para inmuebles residenciales de entre una y cuatro viviendas que no generan otros ingresos, mientras que el GIM se basa en los ingresos brutos anuales y se aplica a inmuebles de cinco o más viviendas y a inmuebles comerciales; ambos utilizan los ingresos brutos en lugar del NOI, a diferencia del método de la tasa de capitalización.

Los bienes inmuebles se transmiten mediante escritura pública (formulada, entregada y aceptada), mientras que los bienes muebles se transmiten mediante contrato de compraventa.

Un subarrendamiento transfiere la posesión únicamente durante una parte del plazo restante del contrato de arrendamiento, y el arrendatario conserva un derecho de reversión, mientras que una cesión transfiere la totalidad del derecho restante sin que se conserve nada.

En el caso de los empleados, el corredor debe retener las cotizaciones a la Seguridad Social y el impuesto sobre la renta, y debe pagar el impuesto federal y estatal sobre las prestaciones por desempleo correspondiente a los salarios; un contratista independiente debidamente clasificado paga sus propios impuestos sobre la renta y cotizaciones a la Seguridad Social.