Hoja de Referencia del Examen · Referencia Rápida
Michigan Real Estate Salesperson
Michigan · PSI Services Real Estate
Porción Estatal de Michigan 35 preguntas
Porción Nacional 80 preguntas
Distinciones Clave
La propiedad conjunta conlleva el derecho de supervivencia con participaciones iguales (la parte de un copropietario fallecido pasa automáticamente a los supervivientes sin necesidad de proceso sucesorio), mientras que los copropietarios en común pueden tener participaciones desiguales y la participación de cada propietario pasa a sus herederos.
Una servidumbre accesoria beneficia a una parcela concreta (la finca dominante) y se transfiere automáticamente junto con dicha parcela, mientras que una servidumbre en general beneficia a una persona o entidad (como una empresa de servicios públicos) y no tiene finca dominante.
El propietario de una vivienda en un bloque de pisos ostenta el dominio absoluto sobre la vivienda (a título individual), además de una participación indivisa en los elementos comunes en calidad de copropietario, mientras que el comprador de una vivienda en una cooperativa es titular de participaciones sociales (bienes muebles) y recibe un contrato de arrendamiento en régimen de propiedad para su ocupación.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 4 – Forms of Real Estate Ownership, Cooperative ownershipEn el marco de un contrato de representación exclusiva, el vendedor puede vender el inmueble por su cuenta sin tener que pagar comisión alguna, mientras que, en el marco de un contrato de derecho exclusivo de venta, el corredor percibe una comisión independientemente de quién venda el inmueble.
Los clientes tienen derecho a que se les respeten obligaciones fiduciarias como la lealtad, la obediencia y la confidencialidad (la lealtad implica anteponer los intereses del cliente a los propios intereses económicos del agente), mientras que los consumidores solo tienen derecho a un trato justo y honesto.
Fannie Mae y Freddie Mac son entidades patrocinadas por el Estado (GSE) que adquieren hipotecas (convencionales) de entidades crediticias en el mercado secundario, mientras que Ginnie Mae no compra ni vende préstamos, sino que garantiza títulos emitidos por emisores privados y respaldados por préstamos asegurados por la FHA, garantizados por el VA y del USDA.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 13 – Ginnie Mae (operational role distinction)En una hipoteca de compra, el comprador adquiere inmediatamente la titularidad legal y concede al vendedor un derecho real de garantía, mientras que, en un contrato de compraventa con pago a plazos, el vendedor conserva la titularidad legal hasta que se hayan abonado todos los pagos y el comprador solo ostenta la titularidad equitativa.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 11 – Owner financing contracts (purchase money mortgage vs. land contract)Un comprador que adquiera la titularidad «con reservas» no es responsable personalmente del déficit resultante de una ejecución hipotecaria (el vendedor o prestatario original puede seguir siendo responsable), mientras que un comprador que asuma la hipoteca se convierte en responsable personal de la deuda.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 12 – Buying subject to or assuming a seller's mortgageEl desalojo constructivo se produce cuando la falta de mantenimiento de la vivienda por parte del arrendador la hace prácticamente inservible, lo que obliga al inquilino a desalojarla; el desalojo por represalia es una medida adversa adoptada por el arrendador debido a que el inquilino ha ejercido un derecho legal.
La declaración falsa por negligencia es una afirmación falsa sobre un hecho relevante que el titular de la licencia debería haber sabido que era falsa, sin intención de engañar; el fraude requiere una declaración falsa intencionada, y la exageración publicitaria se refiere a opiniones más que a hechos.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 9 – Customer-level services / DisclosuresLa «mezcla de fondos» consiste en mezclar el dinero de los clientes con fondos personales o generales de la empresa (lo cual es siempre ilegal), mientras que la «apropiación indebida» es el uso ilegal del dinero que se ha confiado.
Real Estate Agency chapter, Accounting (fiduciary duty) sectionEn la expropiación, la Administración pública inicia la adquisición de una propiedad privada para uso público con la correspondiente indemnización, mientras que la expropiación inversa es una demanda que interpone el propietario para obtener una indemnización cuando un proyecto público cercano merma el uso y el valor de la propiedad sin que se produzca una expropiación directa.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Land-Use Controls and Real Estate Investment, Chapter 20 - Inverse condemnationEl título vuelve automáticamente a pasar a ser un dominio absoluto determinable, mientras que, en el caso de una condición posterior, la tenencia no finaliza automáticamente y el titular del derecho de reentrada debe interponer una demanda ante los tribunales.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 3 – Interests in Real Estate, Fee simple defeasible (condition subsequent)Según el artículo 3508 del título 26 del Código de los Estados Unidos (26 U.S.C. 3508), un asociado de ventas solo se considera «no empleado» a efectos legales si se cumplen los tres requisitos (licencia inmobiliaria vigente, contrato por escrito en el que se especifique el tratamiento de «no empleado» a efectos fiscales federales e ingresos basados sustancialmente en el volumen de ventas y no en las horas trabajadas); el salario por horas, junto con el control por parte del corredor sobre el horario, la vestimenta y las reuniones, indican la existencia de una relación de trabajo.
Real Estate Brokerage chapter, Independent Contractor vs. Employee / IRS requirements sectionTérminos Clave
Fórmulas que Debes Saber
Ingresos netos = Precio de venta − (Precio de venta × porcentaje de comisión) − gastos de formalización − amortización de la hipoteca; p. ej., 425 000 $ − (25 500 $ + 3 200 $ + 287 500 $) = 108 800 $ (la comisión se calcula sobre el precio de venta bruto, no sobre el neto).Comisión total = Precio de venta × tipo; Parte del corredor = total × % de reparto; Parte del agente = parte del corredor × % del agente; p. ej., 475 000 $ × 0,055 = 26 125 $ → × 0,50 = 13 062,50 $ → × 0,70 = 9 143,75 $.Préstamo = % LTV × el MENOR de los siguientes: el precio de venta o el valor de tasación; Pago inicial = Precio de venta − Préstamo; p. ej., tasación de 340 000 $ frente a un precio de 350 000 $ al 80 % → préstamo de 272 000 $, pago inicial de 78 000 $.Cada punto = 1 % del importe del PRÉSTAMO (no del precio de venta); Coste de los puntos = Préstamo × (puntos × 0,01); Comisión de apertura = Préstamo × 1 %; p. ej., 279 000 $ × 0,02 = 5 580 $ en puntos más 279 000 $ × 0,01 = 2 790 $ en comisión de apertura.Efectivo = Pago inicial + puntos de descuento + comisión de apertura + otros gastos de formalización; p. ej., 31 000 $ + 5 580 $ + 2 790 $ + 4 250 $ = 43 620 $.Tarifa diaria = Impuesto anual ÷ 365; impuestos atrasados: el vendedor debe la tarifa diaria × el número de días desde el 1 de enero hasta el último día en el que es responsable (por ejemplo, 258 días × 15 $ = 3.870 $ hasta el 15 de septiembre; 259 días si el vendedor paga el día del cierre); impuestos pagados por adelantado: el comprador abona al vendedor la tasa diaria × los días transcurridos desde el cierre hasta el 31 de diciembre (p. ej., 107 días × 15 $ = 1.605 $).Importe diario = Importe mensual ÷ 30; días del comprador = desde el día del cierre hasta el día 30; el alquiler pagado por adelantado que ha cobrado el vendedor se abona al comprador (20 días × 80 $ = 1.600 $), mientras que las cuotas de la comunidad de propietarios pagadas por adelantado se abonan al vendedor (20 días × 12 $ = 240 $).GRM = Precio de venta ÷ Alquiler bruto mensual; p. ej., 288.000 $ ÷ 2.400 $ = 120.Ingresos brutos efectivos = Alquiler bruto × (1 − tasa de desocupación); NOI = Ingresos brutos efectivos − gastos de explotación; Tasa de capitalización = NOI ÷ Valor (52 800 $ ÷ 720 000 $ = 7,33 %); Valor = NOI ÷ Tasa de capitalización (96 000 $ ÷ 0,08 = 1 200 000 $ frente a ÷ 0,10 = 960 000 $).Amortización anual = coste de reposición ÷ vida útil; Amortización total = anual × antigüedad efectiva; Valor = (coste de reposición − amortización total) + valor del terreno; p. ej., (320.000 $ − 96.000 $) + 95.000 $ = 319.000 $.P&I = factor × (préstamo ÷ 1.000); sumar los impuestos mensuales (anuales ÷ 12), el seguro mensual (anual ÷ 12) y el PMI mensual (anual ÷ 12); por ejemplo, 6,32 $ × 260 = 1.643,20 $ + 400 $ + 120 $ + 130 $ = 2.293,20 $.