Hoja de Referencia del Examen · Referencia Rápida
Georgia Salesperson Supplement Examination
Georgia · PSI Services Real Estate
Porción Estatal de Georgia 52 preguntas
Porción Nacional 100 preguntas
Distinciones Clave
La propiedad conjunta conlleva el derecho de supervivencia con participaciones iguales, por lo que la participación de un copropietario fallecido se transmite automáticamente a los copropietarios supervivientes, mientras que los copropietarios en común pueden tener participaciones desiguales y la participación de cada propietario se transmite a sus herederos.
Una servidumbre accesoria beneficia a una parcela concreta (la finca dominante) y se transfiere automáticamente junto con dicha parcela, mientras que una servidumbre en general beneficia a una persona o entidad (como una empresa de servicios públicos) y no tiene finca dominante.
En el caso de un contrato de representación exclusiva, el vendedor se reserva el derecho a vender el inmueble por su cuenta sin tener que pagar comisión alguna, mientras que, en el caso de un contrato de derecho exclusivo de venta, el corredor cobra una comisión independientemente de quién venda el inmueble.
Los clientes gozan de obligaciones fiduciarias, entre las que se incluyen la lealtad, la obediencia y la confidencialidad (siendo que la lealtad exige que el agente anteponga los intereses del cliente a sus propios intereses económicos), mientras que a los consumidores solo se les debe un trato justo y honesto.
Fannie Mae y Freddie Mac son entidades patrocinadas por el Gobierno que adquieren hipotecas (Fannie Mae, principalmente préstamos convencionales) en el mercado secundario, en lugar de conceder préstamos directamente a los consumidores, mientras que Ginnie Mae no compra ni vende préstamos, sino que garantiza valores emitidos por emisores privados y respaldados por carteras de préstamos asegurados por la FHA, garantizados por el VA y del USDA.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 13 – Ginnie Mae (operational role distinction)El propietario de una vivienda en un bloque de pisos ostenta el título de propiedad absoluta sobre la vivienda a título individual (a título individual), además de una participación indivisa en los elementos comunes como copropietario, mientras que el comprador de una vivienda en una cooperativa adquiere participaciones (bienes muebles) en la sociedad que ostenta la titularidad y recibe un contrato de arrendamiento en régimen de propiedad sobre la vivienda.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 4 – Forms of Real Estate Ownership, Cooperative ownershipEn una hipoteca de compra, el comprador obtiene la titularidad legal de inmediato y concede al vendedor un derecho real de garantía sobre el inmueble, mientras que, en un contrato de compraventa a plazos, el vendedor conserva la titularidad legal hasta que se hayan abonado todos los pagos y el comprador solo ostenta la titularidad equitativa.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 11 – Owner financing contracts (purchase money mortgage vs. land contract)Un comprador que adquiere la titularidad sujeta a la hipoteca no está personalmente obligado al pago de la deuda, por lo que el déficit resultante de una ejecución hipotecaria no es responsabilidad del comprador y el vendedor o prestatario original puede seguir siendo responsable, mientras que un comprador que asume la deuda queda personalmente obligado al pago de la misma.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 12 – Buying subject to or assuming a seller's mortgageEn un dominio absoluto determinable, el título se revierte automáticamente cuando se produce la condición limitativa, mientras que en un dominio absoluto sujeto a una condición posterior, el derecho de propiedad no se extingue automáticamente y el titular del derecho de recuperación debe interponer una demanda ante los tribunales.
Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 3 – Interests in Real Estate, Fee simple defeasible (condition subsequent)La «mezcla de fondos» consiste en mezclar el dinero de los clientes con fondos personales o generales de la empresa (como, por ejemplo, depositar una fianza en la cuenta operativa del corredor) y siempre es ilegal, mientras que la «apropiación indebida» es el uso ilegal del dinero que se le ha confiado.
Real Estate Agency chapter, Accounting (fiduciary duty) sectionEl Fondo de Educación, Investigación y Recuperación Inmobiliaria de Georgia no abona más de 25 000 dólares por transacción, independientemente del número de personas perjudicadas o de parcelas implicadas (y ningún demandante podrá obtener en ningún caso más de 25 000 dólares), mientras que la responsabilidad del fondo por los actos de cualquier titular de licencia finaliza cuando las resoluciones judiciales autoricen pagos por un importe total de 75 000 dólares en nombre de dicho titular.
O.C.G.A. § 43-40-22(b)El tratamiento legal de «no empleado» según el IRC/26 U.S.C. § 3508 exige que se cumplan estas tres condiciones: disponer de una licencia inmobiliaria vigente, que la práctica totalidad de la remuneración esté vinculada a los resultados de ventas o al rendimiento, en lugar de a las horas trabajadas, y un contrato por escrito en el que se especifique que la persona no es un empleado a efectos fiscales federales—; por lo tanto, el pago de comisiones y la autonomía en la fijación del horario por sí solos no son suficientes, y un corredor que pague un salario por horas y controle el horario, la vestimenta y la asistencia a reuniones establece una relación de empleador-empleado (los acuerdos escritos tienen poco peso si la conducta real los contradice).
Real Estate Brokerage chapter, Independent Contractor vs. Employee / IRS requirements sectionTérminos Clave
Fórmulas que Debes Saber
Tasa diaria = importe anual ÷ 365 (o importe mensual ÷ 30). Impuestos pagados con retraso: el vendedor debe al comprador (número de días desde el 1 de enero hasta el último día de responsabilidad del vendedor) × tasa diaria; por ejemplo, 5.475 $ ÷ 365 = 15 $/día × 258 días (del 1 de enero al 15 de septiembre) = 3.870,00 $, o × 259 días si el vendedor paga el día del cierre = 3.885,00 $. Impuestos pagados por adelantado por el vendedor: el comprador abona al vendedor (días desde el cierre hasta el 31 de diciembre) × tarifa diaria — p. ej., 107 días × 15 $ = 1.605,00 $. Alquiler o cuota de la comunidad de propietarios pagados por adelantado y ya cobrados por el vendedor: crédito del comprador/crédito del vendedor = días restantes del mes de 30 días en propiedad del comprador × tarifa diaria — p. ej., 2.400 $ ÷ 30 = 80 $ × 20 días (del 11 al 30 de octubre) = 1.600 $; 360 $ ÷ 30 = 12 $ × 20 días = 240 $.Ingresos netos = precio de venta − (comisión + gastos de formalización + liquidación de la hipoteca), siendo la comisión = precio de venta × porcentaje; por ejemplo, 425 000 $ − (25 500 $ + 3 200 $ + 287 500 $) = 108 800 $; 425 000 $ − (23 375 $ + 6 200 $ + 218 000 $) = 177 425 $.Comisión total = precio de venta × tipo; parte del corredor = total × % de reparto; parte del agente = parte del corredor × % del agente; p. ej., 475 000 $ × 0,055 = 26 125 $ × 0,50 = 13 062,50 $ × 0,70 = 9 143,75 $.Préstamo = % LTV × el MENOR entre el precio de venta y el valor de tasación; entrada = precio de venta − préstamo. Por ejemplo, tasación de 305 000 $ frente a un precio de 310 000 $ al 80 % → préstamo de 244 000 $; tasación de 340 000 $ frente a un precio de 350 000 $ al 80 % → préstamo de 272 000 $ y pago inicial de 78 000 $; precio de 310 000 $ al 90 % → préstamo de 279 000 $, pago inicial de 31 000 $.Puntos = importe del préstamo × (puntos × 1 %); comisión de apertura = importe del préstamo × 1 % (siempre sobre el importe del préstamo, no sobre el precio de venta). Importe total en efectivo al cierre = entrada + puntos + comisión de apertura + otros gastos de cierre; p. ej., 31 000 $ + 5 580 $ + 2 790 $ + 4 250 $ = 43 620 $; 62 000 $ + 3 720 $ + 2 480 $ + 3 200 $ = 71 400 $.P&I = factor por cada 1.000 $ × (préstamo ÷ 1.000); suma los impuestos anuales ÷ 12, el seguro anual ÷ 12 y el PMI anual ÷ 12. Por ejemplo: 6,32 dólares × 225 = 1.422 dólares + 350 dólares + 125 dólares = 1.897,00 dólares; 6,32 dólares × 260 = 1.643,20 dólares + 400 dólares + 120 dólares + 130 dólares = 2.293,20 dólares; 6,32 $ × 280 = 1.769,60 $ + 400 $ + 120 $ + 140 $ = 2.429,60 $.GRM = precio de venta ÷ alquiler bruto mensual; por ejemplo, 288 000 $ ÷ 2 400 $ = 120.Ingresos brutos efectivos = renta bruta × (1 − tasa de desocupación); NOI = EGI − gastos de explotación; tasa de capitalización = NOI ÷ valor (p. ej., 91 200 $ − 38 400 $ = 52 800 $ ÷ 720 000 $ = 7,33 %). Valor = NOI ÷ tasa de capitalización (p. ej., 96 000 $ ÷ 0,08 = 1 200 000 $ frente a 96 000 $ ÷ 0,10 = 960 000 $, una diferencia de 240 000 $).Amortización anual = coste de reposición ÷ vida útil; amortización total = anual × antigüedad efectiva; valor = (coste de reposición − amortización total) + valor del terreno; p. ej., 320 000 $ ÷ 50 = 6 400 $ × 15 = 96 000 $ → 224 000 $ + 95 000 $ = 319 000 $.Impuesto de transmisiones: precio de venta ÷ 500 $, redondeado al alza para cualquier «fracción del mismo», × tipo impositivo — p. ej., 387 250 $ ÷ 500 = 774,5 → 775 × 1,50 $ = 1 162,50 $. Superficie: pies cuadrados ÷ 43 560 = acres (660 × 990 = 653 400 ÷ 43 560 = 15 acres × 8 500 $ = 127 500 $); una sección = 640 acres, 36 secciones por municipio. Beneficio: precio de compra = precio de venta ÷ (1 + % de beneficio) — p. ej., 276 000 $ ÷ 1,15 = 240 000 $.