Hoja de Referencia del Examen · Referencia Rápida

National Real Estate Broker Supplemental Exam

National  ·  PSI Services Real Estate

Verificado, no estimado. Cada cifra a continuación proviene de la estructura oficial del examen que mantenemos: número de preguntas, puntaje de aprobación y ponderación de temas. Las preguntas de práctica están fundamentadas en la ley fuente con citas de estatutos. Omitimos cualquier cifra que no podamos verificar en lugar de adivinarla.
Total de preguntas
80
Puntaje de aprobación
75%
Tiempo del examen
150 min
Administrado por
PSI Services Real Estate
Formato
Libro cerrado

Porción Estatal de National 80 preguntas

Titularidad de Propiedades 8 Q · 10%
Real vs personal propertyLand characteristics and legal descriptions (metes & bounds, lot & block, government survey)Measuring structures and land measurementEncumbrances: liens, easements, encroachments, subsurface/air/water rightsTypes of ownership: severalty, tenants in common, joint tenancy, common-interest, trusts, business entities, life estate
Controles de Uso del Suelo 4 Q · 5%
Government rights in land: taxes, special assessments, eminent domain, escheatGovernment controls on land use: zoning, building codes, environmental regulationsPrivate controls: deed conditions, CC&Rs, HOA/condo bylaws
Valuación y Análisis de Mercado 6 Q · 8%
Appraisals: when required, licensed/certified appraiser requirements, appraisal processEstimating value: economic principles affecting valueSales comparison approachCost approachIncome analysis approach (GRM, cap rate)Comparative Market Analysis (CMA), Broker Price Opinion (BPO), Automated Valuation Models (AVM)
Financiamiento 8 Q · 10%
Loan terminology: points, LTV, PMI, PITI, underwriting criteriaMortgage clauses, promissory notes, deeds of trustLoan types: conventional, amortized, ARM, FHA, VA, USDA, owner financing, reverse mortgage, HELOC, construction, bridgeLending legislation: RESPA, Truth in Lending (Reg Z), TRID, Equal Credit Opportunity ActSecondary mortgage market: Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae
Contratos 15 Q · 19%
General contract law: valid elements, Statute of Frauds, offer and acceptanceContract enforceability: void, voidable, unenforceable contractsBilateral vs unilateral contracts, option contractsElectronic signatures and digital transactionsRights, obligations, and breach remediesPurchase agreements: addenda, amendments, contingenciesLease contracts: types of leases, lease-purchase agreementsMultiple offers and counteroffers
Agencia 10 Q · 13%
Agency vs non-agency relationshipsListing contracts: exclusive right-to-sell, exclusive agency, open listing, net listingBuyer brokerage and buyer representation agreementsTransaction brokers and facilitatorsPower of attorney, termination of agencyFiduciary duties: obedience, loyalty, disclosure, confidentiality, accounting, reasonable care (OLD CAR)Duties to customers and non-clientsAgency disclosure requirements and conflict of interest
Divulgaciones de Propiedad 6 Q · 7%
Property condition disclosures: seller disclosure requirements, inspections, surveysRed flags and material defectsEnvironmental disclosures: lead-based paint, asbestos, radon, mold, underground storage tanksGovernment disclosures: flood zones, wetlands, endangered speciesMaterial facts and duty to disclose
Administración de Propiedades 2 Q · 3%
Tenant procurement and qualificationFair housing compliance in property management and ADAMarket analysis for establishing rentsLandlord/tenant rights and obligations
Transferencia de Título 5 Q · 6%
Types of deeds: general warranty, special warranty, quitclaim, bargain and saleTitle insurance: owners vs lenders policies, title searches, title problemsClosing process: recordation, settlement statements, warrantiesSpecial processes: foreclosure, short sale, deed in lieu, probate
Práctica de Bienes Raíces 10 Q · 12%
Federal Fair Housing Act: protected classes, prohibited conduct, exemptionsAmericans with Disabilities Act (ADA) requirementsAntitrust laws: price fixing, group boycotts, market allocation, tie-in agreementsDo-Not-Call Registry and telemarketing rulesSocial media and internet advertising regulationsHandling earnest money and trust fundsDue diligence and fiduciary responsibilitiesIndependent contractor vs employee status
Cálculos de Bienes Raíces 6 Q · 7%
Seller net proceeds calculationsBuyer funds required at closingProrations: taxes, insurance, rent, HOA duesTransfer tax and recording fee calculationsPITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance) calculationsCommission calculations and splitsEquity, capitalization rate, and LTV calculationsDiscount points and origination feesArea and volume conversions (sq ft, acres)

Distinciones Clave

EscrituravsContrato de compraventa

Los bienes inmuebles se transmiten mediante escritura pública (que debe formalizarse, entregarse y aceptarse), mientras que los bienes muebles se transmiten mediante un contrato de compraventa.

Contribución especialvsImpuesto sobre bienes inmuebles ad valorem

Una tasa especial constituye un gravamen que recae únicamente sobre los inmuebles específicos que se benefician directamente de una mejora pública (aceras, alumbrado público, alcantarillado), mientras que los impuestos ad valorem generales se aplican a todos los inmuebles de la jurisdicción fiscal en función del valor catastral, independientemente de que se beneficien o no de dicha mejora.

Multiplicador de la renta bruta (GRM)vsMultiplicador de los ingresos brutos (GIM)

El GRM utiliza el alquiler bruto mensual y se aplica a inmuebles residenciales de entre una y cuatro viviendas que no generen otros ingresos, mientras que el GIM utiliza los ingresos brutos anuales y se aplica a inmuebles de cinco o más viviendas y a inmuebles comerciales; ambos utilizan los ingresos brutos en lugar del NOI, a diferencia del método de la tasa de capitalización.

Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 16 — Real Estate Appraisal, Gross rent or gross income multipliers
Contrato nulovsContrato anulable

Un contrato nulo carece de efecto jurídico desde el principio (por ejemplo, por tener un fin ilícito, una firma falsificada, una de las partes declarada mentalmente incapacitada o la falta de elementos esenciales), mientras que un contrato nulo anulable (por ejemplo, celebrado bajo coacción, o un documento firmado por un menor de 17 años, que puede ser ratificado o desautorizado al alcanzar la mayoría de edad) tiene efecto jurídico y los tribunales lo consideran válido y ejecutable, a menos que la parte con derecho a desautorizarlo lo haga dentro del plazo establecido.

Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 11, Validity of a contract
Anuncio con derecho exclusivo de ventavsAnuncio en exclusiva

En el caso de un contrato de venta en exclusiva, el corredor percibe la comisión íntegra independientemente de quién venda la propiedad, incluido el propio vendedor; en el caso de un contrato de representación en exclusiva, el vendedor conserva el derecho a vender por su cuenta sin tener que abonar ninguna comisión al corredor.

Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Client Representation Agreements chapter, Types of Listing Agreements section
Hipoteca de compravsContrato de compraventa de un terreno

En una hipoteca de compra, el comprador recibe la escritura y la titularidad legal en el momento del cierre de la operación y concede al vendedor una garantía real sobre el saldo pendiente; en un contrato de compraventa a plazos, el vendedor conserva la titularidad legal (el comprador ostenta la titularidad equitativa) hasta que se hayan abonado todas las cuotas.

Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 11, Owner financing contracts section
Escritura en sustitución de la ejecución hipotecariavsEjecución hipotecaria formal (judicial)

Una cesión de propiedad en lugar de ejecución hipotecaria no elimina los gravámenes de rango inferior y, por lo general, hace que el prestamista pierda los derechos derivados del seguro hipotecario de la FHA, del VA o de un seguro hipotecario privado, mientras que la ejecución hipotecaria formal del gravamen de rango superior permite vender la propiedad libre de la hipoteca objeto de la ejecución y extingue todos los gravámenes de rango inferior.

Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 12 (Real Estate Financing), Deed in lieu of foreclosure section, p.231
Vendedor autónomo de ventasvsEmpleado de ventas

Los autónomos pagan sus propios impuestos sobre la renta y de la Seguridad Social, mientras que los empresarios deben retener los impuestos de la Seguridad Social y sobre la renta, y abonar el impuesto sobre la indemnización por desempleo sobre los salarios de los empleados; sin embargo, según la legislación estatal en materia de licencias, el corredor es responsable subsidiario de los actos relacionados con el sector inmobiliario que realice un asociado de ventas, independientemente de su clasificación fiscal.

Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Real Estate Brokerage chapter, Independent Contractor vs Employee section
Agente generalvsAgente especial

Un agente general (por ejemplo, un administrador de un inmueble de renta o un asociado de ventas de la agencia inmobiliaria para la que trabaja) representa al mandante en una amplia gama de asuntos y puede obligar al mandante dentro del ámbito de su autoridad, mientras que un agente especial se limita a un acto concreto: un asociado de ventas es un agente especial (subagente) del vendedor, y un agente universal tiene una autoridad prácticamente ilimitada.

Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 9 — Types of agency relationships
SubarrendamientovsCesión de contrato de arrendamiento

Un subarrendamiento transfiere la posesión únicamente durante una parte del plazo restante del contrato de arrendamiento, y el arrendatario conserva un derecho de reversión; una cesión transfiere la totalidad del derecho restante sin que se conserve nada.

CopropiedadvsCopropiedad

La propiedad conjunta conlleva el derecho de supervivencia, por lo que la titularidad se transfiere automáticamente al copropietario superviviente sin necesidad de proceso sucesorio (basta con inscribir el certificado de defunción) y prevalece sobre cualquier testamento; en cambio, la participación en la propiedad en común se transfiere a los herederos o legatarios mediante un proceso sucesorio.

Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 6 (Transfer of Title), Conveyance of a Decedent's Property section, p.96-97
Ley de Derechos Civiles de 1866vsLey Federal de Igualdad en la Vivienda

La Ley de 1866 prohíbe toda discriminación racial en las transacciones inmobiliarias sin excepción alguna, se tramita directamente ante los tribunales federales (no ante el HUD) y solo está limitada por el plazo de prescripción estatal en materia de responsabilidad civil; la Ley de Vivienda Justa permite excepciones como la «excepción de la Sra. Murphy» para edificios de cuatro o menos viviendas ocupados por sus propietarios, en los que no se recurre a corredores ni a publicidad discriminatoria.

Civil Rights Act of 1866; Federal Fair Housing Act

Términos Clave

Novation Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 11, Novation section
La sustitución de un contrato existente por uno nuevo, con lo que se extingue por completo la obligación anterior (a diferencia de una modificación, que solo altera las condiciones existentes).
Hipoteca de compra Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 11, Owner financing contracts section
Financiación por parte del vendedor en la que el comprador adquiere la escritura y la titularidad legal en el momento del cierre de la operación, pero concede al vendedor una hipoteca o garantía real sobre el saldo pendiente de pago.
Derecho de redención equitativo Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 12 (Real Estate Financing), Redemption section, p.231
El derecho del deudor moroso, tras el incumplimiento pero antes de la subasta hipotecaria, a rescatar el inmueble mediante el pago del importe adeudado más las costas; en algunos estados existe el derecho legal de rescate tras la subasta, durante un plazo que puede extenderse hasta un año.
Escritura de garantía especial Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 6 (Transfer of Title), Special warranty deed section, p.91
Este tipo de escritura es la adecuada para los fiduciarios —como los administradores fiduciarios, los albaceas y las sociedades—, ya que, a diferencia de la escritura de garantía general, carecen de autoridad para responder por los actos de sus predecesores en la titularidad.
Agencia combinada con un interés Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 9 — Termination of agency
Un mandato en el que el mandatario tiene una participación en la propiedad; no puede ser revocado por el mandante por sí solo y no se extingue con el fallecimiento de este.
Defecto latente Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 9, Property conditions section — latent defect definition
Un defecto estructural o relacionado con la propiedad que sea oculto y que no resulte visible ni detectable mediante una inspección ordinaria; los vendedores y los corredores deben informar de los defectos ocultos de los que tengan conocimiento, y los compradores pueden rescindir el contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios si se les oculta un defecto oculto conocido.
Declaración falsa por negligencia Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 9, Customer-level services / Disclosures — negligent misrepresentation
Se da cuando un profesional del sector inmobiliario debería haber sabido que una afirmación sobre un hecho relevante era falsa; se trata de una negligencia, y no de la intención necesaria para que se considere fraude.
Cláusula de protección del corredor Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Chapter 10 — Broker protection clause / Expiration of listing period
Una cláusula del contrato de venta que obliga al propietario a pagar una comisión al corredor si, en el plazo de un número determinado de días tras la expiración del contrato, el propietario cede la propiedad a una persona que el corredor le haya presentado durante la vigencia del contrato.
Éxito de taquilla Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Fair Housing chapter, Blockbusting section
Una infracción de la Ley de Vivienda Justa cuyo elemento fundamental (según el HUD) es la intención de obtener beneficio: se intimida a un propietario para que venda a un precio muy inferior al de mercado a un especulador, que luego revende a un precio más alto; también se conoce como «venta por pánico».
Responsabilidad solidaria (CERCLA) Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Unit 21, CERCLA/Superfund section
En virtud de la ley CERCLA, cada parte potencialmente responsable puede verse obligada a asumir el coste total de la limpieza, en lugar de una parte proporcional; además, la responsabilidad en virtud de la CERCLA es objetiva y retroactiva.
Ley de Igualdad de Oportunidades en el Crédito (ECOA) ECOA, 15 USC §1691 et seq.
Ley federal cuyo objetivo es promover el acceso al crédito para todos los solicitantes solventes, sin distinción de raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil o edad; por ejemplo, denegar un préstamo basándose en las respuestas relacionadas con la planificación familiar constituye una discriminación por motivos de sexo.
Exención de la Ley de Vivienda para Personas Mayores (HOPA) Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Fair Housing chapter, Housing for Older Persons section
Se aplica la exención por situación familiar cuando al menos el 80 % de las viviendas ocupadas cuentan con un residente de 55 años o más; las comunidades reservadas exclusivamente a personas de 62 años o más están totalmente exentas, sin necesidad de cumplir el requisito porcentual.
Agente inmobiliario cualificado / trabajador autónomo a efectos legales (26 U.S.C. 3508) Modern Real Estate Practice (22nd ed.), Real Estate Brokerage chapter, Independent Contractor vs Employee section
A efectos fiscales federales, el colaborador debe: (1) estar en posesión de una licencia inmobiliaria vigente; (2) disponer de un contrato por escrito en el que se establezca que no se le considerará empleado a efectos fiscales federales; y (3) percibir una parte sustancial de sus ingresos en función de los resultados de ventas o del rendimiento, y no de las horas trabajadas; un salario mensual fijo incumple el requisito (3).
Título
Reclamación de un título de propiedad basada en un documento que, a primera vista, parece válido y vigente, pero que en realidad adolece de vicios o es inválido (por ejemplo, una escritura de un otorgante al que se le haya declarado previamente incapaz); se distingue del título equitativo, negociable y asegurable.
Discriminación hipotecaria
La práctica ilegal de denegar o restringir la concesión de préstamos, seguros u otros servicios financieros basándose en la ubicación geográfica del inmueble, en lugar de en los requisitos del solicitante.
Comisiones devengadas en una cuenta fiduciaria Commissioner's Regulation 2835; B&P Code §10176(e)
Las comisiones, honorarios y otros ingresos percibidos por un corredor pueden retirarse una vez que se hayan percibido efectivamente (no solo tras el cierre de la operación; por ejemplo, las cuotas mensuales de gestión inmobiliaria), pero deben retirarse en un plazo de 25 días desde su percepción; de lo contrario, se considerará que se ha producido una mezcla de fondos.

Fórmulas que Debes Saber

Capitalización de ingresos (valor, tasa de capitalización, NOI)Valor = NOI ÷ tasa de capitalización; tasa de capitalización = NOI ÷ valor (o precio de venta); NOI = Valor × Tasa de capitalización. Ejemplo: 96 000 $ ÷ 0,08 = 1 200 000 $ frente a 96 000 $ ÷ 0,10 = 960 000 $, lo que supone una diferencia de 240 000 $.
Ingresos brutos efectivos y NOI a partir de los ingresos brutos potencialesEGI = PGI × (1 − tasa de desocupación/pérdida por cobro); NOI = EGI − gastos operativos anuales; a continuación, Valor = NOI ÷ tasa de capitalización (no omitas la deducción por desocupación).
Valoración mediante el multiplicador de la renta brutaGRM = Precio de venta comparable ÷ alquiler bruto (mensual) comparable; Valor del inmueble = GRM × alquiler mensual del inmueble. En el caso de inmuebles comparables con varias unidades, utilice el alquiler mensual total (unidades × alquiler por unidad); mantenga el alquiler mensual con un GRM mensual.
Método del coste con amortización lineal (en función de la antigüedad)Amortización anual = coste de sustitución/reproducción ÷ vida útil total; Amortización total = amortización anual × antigüedad efectiva (o % anual × antigüedad efectiva aplicada al coste); Valor del bien = (coste − amortización total) + valor del terreno.
Precio mínimo de venta que debe fijar el vendedor para obtener el importe deseadoPrecio de venta = (Importe neto deseado + gastos de cierre) ÷ (1 − porcentaje de comisión). Ejemplo: (285 000 $ + 4 200 $) ÷ 0,945 = 306 032 $.
Ingresos netos del vendedorIngresos netos = Precio de venta − (liquidación de la hipoteca + comisión (precio × tipo) + gastos de formalización + impuestos prorrateados adeudados).
Interés simple (año de 360 días)Interés = Capital × Tipo de interés anual × (Días ÷ 360). Ejemplo: 6.500 $ × 0,08 × (90 ÷ 360) = 130 $.
Cálculos del préstamo: LTV, importe máximo del préstamo, entrada, puntos, cuota mensual de capital e interesesEl LTV se aplica al menor de los siguientes valores: el precio de venta o el valor de tasación; Préstamo máximo = valor menor × % de LTV; Pago inicial = precio de venta − préstamo máximo; LTV = préstamo ÷ precio; cada punto de descuento o punto de apertura = 1 % del importe del préstamo; P&I mensual = (préstamo ÷ 1 000 $) × factor de amortización.
Prorrateos (impuestos y alquiler)Tarifa diaria = importe anual ÷ 365 (o mensual ÷ 30). Impuestos pagados por adelantado: crédito para el comprador = días en que el comprador es propietario (desde el día del cierre hasta el 31 de diciembre) × tarifa diaria. Impuestos pagados a plazo vencido: parte a cargo del vendedor = desde el 1 de enero hasta el día anterior al cierre × tarifa diaria. Alquiler pagado por adelantado: crédito para el comprador = días desde el cierre hasta el final del mes × alquiler diario.
Superficie del terreno, extensión y superficie catastral1 acre = 43 560 pies cuadrados; área de un rectángulo = longitud × anchura; área de un triángulo = ½ × base × altura; acres = pies cuadrados ÷ 43 560; valor = acres × precio por acre. Una sección = 640 acres, por lo que el ¼ noroeste del ¼ sureste = 640 ÷ 4 ÷ 4 = 40 acres.
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