Pennsylvania Real Estate Salesperson Licensing Examination

El plazo de espera de 90 días que retrasa la intervención de la Comisión Estatal de Bienes Inmuebles se aplica únicamente a las denuncias iniciales; las segundas denuncias o las posteriores pueden ser presentadas por el propio interesado o por la Comisión de Relaciones Humanas de Pensilvania directamente ante la Comisión Estatal de Bienes Inmuebles.

Un agente dual actúa como agente tanto del comprador o inquilino como del vendedor o arrendador en la misma transacción (lo cual solo está permitido con el consentimiento por escrito de ambas partes) y no debe realizar ninguna acción que sea contraria o perjudicial para ninguna de las partes, mientras que un titular de licencia para transacciones no es un agente y solo tiene una obligación limitada de confidencialidad — no puede revelar que el comprador o inquilino pagará más del precio indicado en una oferta por escrito, aunque sí debe comunicar los defectos importantes de los que tenga conocimiento.

Los agentes designados actúan exclusivamente en nombre de sus respectivos mandantes, pero cuando el corredor supervisa a todos los titulares de licencia, actúa automáticamente como agente doble, y el agente designado debe informar al mandante, antes de redactar o presentar una oferta, de que la otra parte está representada por un titular de licencia empleado por el mismo corredor y de que este último actúa como agente doble.

Además, el agente del comprador debe realizar un esfuerzo continuo y de buena fe para encontrar una propiedad para el comprador o inquilino (salvo cuando el comprador o inquilino esté sujeto a un contrato de compraventa o de alquiler ya vigente), mientras que la obligación adicional del agente dual es no tomar ninguna medida que vaya en contra o perjudique los intereses de ninguna de las partes.

La remuneración no determina la representación: un agente del comprador representa los intereses del comprador o del inquilino aunque sea remunerado por el vendedor o el arrendador, y un agente del comprador o un agente autorizado para la transacción que reciba una remuneración del agente del vendedor no tiene las mismas obligaciones para con el vendedor que el propio agente del vendedor.

La actividad de un corredor consiste, por cuenta ajena y a cambio de una comisión, en realizar un análisis comparativo del mercado o en presentarse como consultor inmobiliario, asesor o intermediario en la búsqueda de vivienda; un vendedor es una persona empleada por un corredor que lleva a cabo las actividades enumeradas, como cobrar (u ofrecer o intentar cobrar) el alquiler por el uso de un inmueble.

Un agente de referencia de anuncios de alquiler no puede supervisar más de una oficina, a diferencia de los corredores, que pueden supervisar varias oficinas a través de corredores asociados.

Todas las multas y sanciones civiles impuestas en virtud de los artículos 305 y 604 se ingresan en la Cuenta de Refuerzo de las Licencias Profesionales, y no en el Fondo de Recuperación Inmobiliaria, que, por su parte, indemniza a las personas titulares de sentencias civiles firmes e inejecutables contra un titular de licencia por fraude, tergiversación o engaño.

Un aspirante a vendedor debe tener al menos 18 años antes de la prueba y (si no ha completado horas de formación antes de la fecha de entrada en vigor de este apartado) completar 75 horas de formación en los cinco años siguientes a la realización de la prueba; un aspirante a corredor estándar debe haber sido vendedor con licencia durante al menos tres años (o contar con formación o experiencia equivalentes) y haber superado cada parte del examen de corredor en los tres años anteriores a la presentación de la solicitud completa.

El titular de una licencia revocada deberá esperar al menos 5 años a partir de la fecha en que surta efecto la revocación y, a continuación, presentar una solicitud ante la Comisión (la renovación de la licencia es discrecional y se deben cumplir todos los requisitos, incluido el examen); una persona que haya estado inactiva durante cinco años sin renovar su licencia deberá superar el examen correspondiente antes de que se le vuelva a expedir, mientras que un titular de licencia que no haya renovado una licencia recíproca podrá reactivarla sin necesidad de volver a presentarse al examen si posee el equivalente a una licencia estándar vigente en el estado donde se encuentra su sede principal.

Con el permiso por escrito tanto del comprador como del vendedor, el corredor puede retener el cheque, pero debe ingresarlo en la cuenta de garantía bloqueada en el plazo de un día hábil a partir de la aceptación por parte del vendedor o arrendador; en cambio, en el caso de cantidades que se prevea retener durante más de seis meses, solo se recomienda (no está obligado) a utilizar una cuenta que devengue intereses y no podrá reclamar dichos intereses a menos que el corredor sea arrendador en virtud de la Ley de arrendadores y arrendatarios.

Un corredor que actúe a título individual o un corredor designado podrá otorgar a un empleado una autorización por escrito para ingresar dinero en la cuenta de depósito en garantía, pero solo se podrá otorgar a un empleado con licencia una autorización por escrito para retirar fondos destinados a pagos que deban cargarse debidamente a dicha cuenta.

Haber sido sancionado en virtud de la legislación sobre licencias inmobiliarias de otra jurisdicción constituye un acto prohibido por el que la Comisión puede imponer medidas disciplinarias, pero no puede imponer una multa basándose únicamente en ello, mientras que no facilitar, en un plazo razonable según lo definido por la Comisión, la información solicitada a raíz de una reclamación formal o informal constituye un acto prohibido que puede dar lugar a la suspensión, la revocación o la imposición de multas.

La entrega podrá realizarse en mano, por correo de primera clase, por correo certificado con acuse de recibo o por fax al comprador o al agente del comprador; el correo electrónico no figura entre los métodos aceptables.