Hoja de Referencia del Examen · Referencia Rápida
Texas Real Estate Sales Agent Exam - State Portion
Texas · Pearson Vue
Verificado, no estimado. Cada cifra a continuación proviene de la estructura oficial del examen que mantenemos: número de preguntas, puntaje de aprobación y ponderación de temas. Las preguntas de práctica están fundamentadas en la ley fuente con citas de estatutos. Omitimos cualquier cifra que no podamos verificar en lugar de adivinarla.
Total de preguntas
120
40 estatales + 80 nacionales
Puntaje de aprobación
70%
cada porción
Tiempo del examen
240 min
≈ 4 h, una sola sesión
Administrado por
Pearson Vue
Formato
Libro cerrado
Porción Estatal de Texas 40 preguntas
Deberes y Poderes de la Comisión de Texas
3 Q · 8%
General Powers (Composition, Duties, Powers, Real Estate Advisory Committees)Handling of Complaints (Investigations, Hearings and Appeals)Penalties for Violation (Unlicensed Activity, Authority for Disciplinary Actions, Recovery Trust Account)Commission membership composition and appointment requirementsCommissioner qualifications, terms, removal, and vacanciesExecutive Director and commission personnel roles and responsibilitiesTexas Real Estate Broker-Lawyer Committee structure and contract form dutiesCommission rulemaking authority and rule adoption proceduresTemporary suspension of licenses by disciplinary panelCease and desist orders and injunctive enforcement authority
Licencias en Texas
3 Q · 8%
Activities Requiring License (Scope of Practice, Exemptions, Business Entities, Inspectors and Appraisers)Licensing Process (General Requirements, Education, Examination, Grounds to Deny, Appeals of Denial)License Maintenance and Renewal (Continuing Education, Change of Sales Agent Sponsorship, Inactive Status, Assumed Names)Military service members, veterans, and military spouses (expedited processing, fee waivers, credit for military service)Criminal history and fitness requirements (criminal offense guidelines, factors considered, criminal history evaluation letters)Nonresident and foreign broker licensure (consent to be sued, cooperation with foreign brokers, foreign business entities)Easement or right-of-way agent registration (eligibility, education, renewal, exemptions)Probationary licenses (issuance conditions, terms, renewal after the probationary period)Inspector licensing under Chapter 1102 (who must hold a real estate inspector license)Appraiser licensing under Chapter 1103 (who must hold an appraiser license or certificate)
Normas de Conducta de Texas
9 Q · 22%
Professional Ethics and ConductGrounds for DisciplineUnauthorized Practice of LawTrust AccountsSplitting FeesRebatesAdvertisingDiscriminatory practices prohibited by the Canons (fair housing)License holder's duty to disclose when acting on own behalf or for a relative or business entityConsumer Protection Notice display and delivery requirements
Agencia y Corretaje en Texas
11 Q · 28%
DisclosureIntermediary PracticeDuties to Client (including Minimum Services)Broker-Sales Agent RelationshipsBroker Responsibility for Acts of Sales AgentAppropriate Use of Unlicensed AssistantsWritten buyer/tenant representation agreements (required terms, exclusivity, duration)Fiduciary duties owed to the principal (fidelity, loyalty, disclosure of known information)Liability limitations for misrepresentation by another and information that need not be disclosed (HIV/AIDS, deaths by natural causes)
Contratos en Texas
9 Q · 22%
Promulgated Contracts, Forms, and Addenda (TREC)Statute of FraudsSeller Disclosure RequirementsEarnest money and option fee (delivery deadlines, termination option)Contract termination rights and procedures (notices of termination)Financing addenda (third party financing, seller financing, loan assumption)Title policy, survey, and title objectionsProperty condition, inspections, repairs, and 'As Is' provisionsSpecial district and utility district notices (Water Code §49.452)Coastal area and public beach property disclosuresProperty owners' association addendum (subdivision information delivery and termination right)When license holders must use TREC-promulgated forms and the exceptions (22 TAC §537.11)
Temas Especiales de Texas
5 Q · 12%
Community PropertyHomestead Protections and Tax ExemptionsDeceptive Trade Practices ActWills and EstatesLandlord-Tenant IssuesForeclosure and Short SalesRecording StatutesMechanics and Materialmans LiensVeterans Land BoardHome Owners AssociationsEquitable InterestExecutory contracts (contracts for deed): buyer and seller rights and obligations
+7 más
Porción Nacional 80 preguntas
Titularidad de Propiedades
8 Q · 10%
Real vs personal propertyLand characteristics and legal descriptions (metes & bounds, lot & block, government survey)Measuring structures and land measurementEncumbrances: liens, easements, encroachments, subsurface/air/water rightsTypes of ownership: severalty, tenants in common, joint tenancy, common-interest, trusts, business entities, life estate
Controles de Uso del Suelo
4 Q · 5%
Government rights in land: taxes, special assessments, eminent domain, escheatGovernment controls on land use: zoning, building codes, environmental regulationsPrivate controls: deed conditions, CC&Rs, HOA/condo bylaws
Valuación y Análisis de Mercado
6 Q · 8%
Appraisals: when required, licensed/certified appraiser requirements, appraisal processEstimating value: economic principles affecting valueSales comparison approachCost approachIncome analysis approach (GRM, cap rate)Comparative Market Analysis (CMA), Broker Price Opinion (BPO), Automated Valuation Models (AVM)
Financiamiento
8 Q · 10%
Loan terminology: points, LTV, PMI, PITI, underwriting criteriaMortgage clauses, promissory notes, deeds of trustLoan types: conventional, amortized, ARM, FHA, VA, USDA, owner financing, reverse mortgage, HELOC, construction, bridgeLending legislation: RESPA, Truth in Lending (Reg Z), TRID, Equal Credit Opportunity ActSecondary mortgage market: Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae
Contratos
15 Q · 19%
General contract law: valid elements, Statute of Frauds, offer and acceptanceContract enforceability: void, voidable, unenforceable contractsBilateral vs unilateral contracts, option contractsElectronic signatures and digital transactionsRights, obligations, and breach remediesPurchase agreements: addenda, amendments, contingenciesLease contracts: types of leases, lease-purchase agreementsMultiple offers and counteroffers
Agencia
10 Q · 13%
Agency vs non-agency relationshipsListing contracts: exclusive right-to-sell, exclusive agency, open listing, net listingBuyer brokerage and buyer representation agreementsTransaction brokers and facilitatorsPower of attorney, termination of agencyFiduciary duties: obedience, loyalty, disclosure, confidentiality, accounting, reasonable care (OLD CAR)Duties to customers and non-clientsAgency disclosure requirements and conflict of interest
Divulgaciones de Propiedad
6 Q · 7%
Property condition disclosures: seller disclosure requirements, inspections, surveysRed flags and material defectsEnvironmental disclosures: lead-based paint, asbestos, radon, mold, underground storage tanksGovernment disclosures: flood zones, wetlands, endangered speciesMaterial facts and duty to disclose
Administración de Propiedades
2 Q · 3%
Tenant procurement and qualificationFair housing compliance in property management and ADAMarket analysis for establishing rentsLandlord/tenant rights and obligations
Transferencia de Título
5 Q · 6%
Types of deeds: general warranty, special warranty, quitclaim, bargain and saleTitle insurance: owners vs lenders policies, title searches, title problemsClosing process: recordation, settlement statements, warrantiesSpecial processes: foreclosure, short sale, deed in lieu, probate
Práctica de Bienes Raíces
10 Q · 12%
Federal Fair Housing Act: protected classes, prohibited conduct, exemptionsAmericans with Disabilities Act (ADA) requirementsAntitrust laws: price fixing, group boycotts, market allocation, tie-in agreementsDo-Not-Call Registry and telemarketing rulesSocial media and internet advertising regulationsHandling earnest money and trust fundsDue diligence and fiduciary responsibilitiesIndependent contractor vs employee status
Cálculos de Bienes Raíces
6 Q · 7%
Seller net proceeds calculationsBuyer funds required at closingProrations: taxes, insurance, rent, HOA duesTransfer tax and recording fee calculationsPITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance) calculationsCommission calculations and splitsEquity, capitalization rate, and LTV calculationsDiscount points and origination feesArea and volume conversions (sq ft, acres)
Distinciones Clave
CopropiedadvsCopropiedad
La propiedad conjunta conlleva el derecho de supervivencia (la participación de un copropietario fallecido se transfiere automáticamente a los copropietarios supervivientes) y exige que las participaciones sean iguales, mientras que la participación de un copropietario en común se transfiere a sus herederos y los copropietarios pueden tener participaciones desiguales.
Servidumbre accesoriavsServidumbre general
Una servidumbre accesoria beneficia a una parcela concreta (la finca dominante) y se transfiere automáticamente junto con dicha parcela, mientras que una servidumbre en general beneficia a una persona o entidad (como una empresa de servicios públicos) y no tiene finca dominante.
Comunidad de propietariosvsCooperativa
El propietario de una vivienda en un bloque de pisos ostenta el título de propiedad plena sobre la vivienda (a título individual), además de una participación indivisa en los elementos comunes en calidad de copropietario, mientras que el comprador de una vivienda en una cooperativa es titular de participaciones sociales (bienes muebles) en la sociedad que ostenta el título de propiedad y recibe un contrato de arrendamiento en régimen de propiedad sobre la vivienda.
Chapter 4 – Forms of Real Estate Ownership, Cooperative ownershipFannie Mae / Freddie MacvsGinnie Mae (GNMA)
Fannie Mae y Freddie Mac son entidades patrocinadas por el Gobierno que adquieren hipotecas (Fannie Mae, principalmente préstamos convencionales) en el mercado secundario, mientras que Ginnie Mae no compra ni vende préstamos, sino que garantiza valores emitidos por emisores privados y respaldados por carteras de préstamos asegurados por el Gobierno, como los de la FHA, el VA y el USDA.
Unit 13 – Ginnie Mae (operational role distinction)Adquirir la titularidad «sujeta a» una hipotecavsAsumir una hipoteca
Un comprador que adquiere la titularidad sujeta al préstamo no es responsable personalmente del déficit resultante de una ejecución hipotecaria (el vendedor o prestatario original puede seguir siendo responsable), mientras que un comprador que asume la deuda queda personalmente obligado al pago de la misma.
Unit 12 – Buying subject to or assuming a seller's mortgageHipoteca sobre el precio de compra (financiación por parte del vendedor)vsContrato de compraventa de un terreno
En una hipoteca de compra, el comprador obtiene la titularidad legal de inmediato y concede al vendedor un derecho real de garantía, mientras que, en un contrato de compraventa a plazos, el vendedor conserva la titularidad legal hasta que se hayan abonado todos los pagos y el comprador solo ostenta la titularidad equitativa.
Modern Real Estate Practice, Unit 11 – Owner financing contracts (purchase money mortgage vs. land contract)Anuncio en exclusivavsAnuncio con derecho exclusivo de venta
En el caso de un contrato de representación exclusiva, el vendedor se reserva el derecho a vender la propiedad por su cuenta sin tener que pagar comisión, mientras que, en el caso de un contrato de derecho exclusivo de venta, el corredor cobra una comisión independientemente de quién venda la propiedad.
ClientevsCliente
Los clientes son objeto de obligaciones fiduciarias como la lealtad, la obediencia y la confidencialidad, mientras que a los consumidores solo se les debe un trato justo y honesto, sin que existan obligaciones fiduciarias.
Derecho de propiedad absoluto con plazo determinadovsDerecho de propiedad absoluta sujeto a una condición posterior
En el caso de un dominio absoluto determinable, la titularidad se recupera automáticamente en caso de incumplimiento, mientras que, en el caso de una condición posterior, el derecho de propiedad no se extingue automáticamente y el titular del derecho de recuperación debe interponer una demanda ante los tribunales.
Chapter 3 – Interests in Real Estate, Fee simple defeasible (condition subsequent)Expropiación forzosavsExpropiación inversa
En la expropiación, la Administración inicia la expropiación de un bien privado para uso público con la correspondiente indemnización, mientras que la expropiación inversa es una acción que interpone el propietario para reclamar una indemnización cuando un proyecto público cercano merma el uso y el valor de su propiedad sin que se produzca una expropiación directa.
Land-Use Controls and Real Estate Investment, Chapter 20 - Inverse condemnationMezclavsConversión
La «mezcla de fondos» consiste en mezclar el dinero de los clientes con fondos personales o generales de la empresa (como, por ejemplo, ingresar una señal en la cuenta operativa del corredor), lo cual es siempre ilegal, mientras que la «apropiación indebida» es el uso ilegal del dinero que se le ha confiado.
Real Estate Agency chapter, Accounting (fiduciary duty) sectionPlazo para depositar el dinero en fideicomiso (22 TAC §535.146(b)(3))vsPlazo para retirar los fondos propios obtenidos por los corredores (22 TAC §535.146(c)(5))
El dinero recibido en fideicomiso deberá depositarse en una cuenta fiduciaria o entregarse a un agente de depósito en garantía autorizado antes del cierre de la jornada laboral del segundo día hábil tras su recepción (salvo que las partes acuerden lo contrario por escrito), mientras que el dinero al que el corredor tenga derecho en concepto de remuneración deberá retirarse de la cuenta fiduciaria a más tardar el trigésimo día tras la adquisición de la titularidad.
22 TAC §535.146(b)(3)Términos Clave
Comisión Inmobiliaria de Texas (composición) TRELA, Texas Occupations Code §1101.051
Nueve miembros nombrados por el gobernador con el consentimiento del Senado —seis de los cuales se han dedicado al negocio de la intermediación financiera como corredores autorizados como actividad principal durante los cinco años anteriores a su nombramiento y tres miembros de la sociedad civil—, que ejercen mandatos escalonados de seis años, y cuyas vacantes son cubiertas por el gobernador.
Comité de Corredores Inmobiliarios y Abogados de Texas TRELA, Texas Occupations Code §1101.252
Un comité compuesto por 13 miembros —seis designados por la comisión, seis miembros del Colegio de Abogados de Texas designados por el presidente de dicho colegio y un miembro de la sociedad civil designado por el gobernador— que se encarga de redactar y revisar los modelos de contrato estandarizados.
Cuenta fiduciaria para la recuperación del sector inmobiliario TRELA, Texas Occupations Code §1101.610
El fondo con el que se sufragan los pagos correspondientes a las reclamaciones derivadas de una única operación —incluidos los honorarios de los abogados, los intereses y las costas judiciales— no podrá superar los 125 000 dólares, independientemente del número de reclamantes, con un límite máximo independiente de 250 000 dólares para las reclamaciones basadas en sentencias dictadas contra un único titular de licencia o certificado.
Comisión disciplinaria (suspensión temporal) TRELA, Texas Occupations Code §1101.662
Un comité compuesto por tres miembros de la comisión, designados por el presidente de la misma, que debe suspender temporalmente una licencia si el hecho de que su titular siga ejerciendo su actividad supone una amenaza continua para el bienestar público.
Buscador de alquileres residenciales TRELA, Texas Occupations Code §1101.351(a)
Persona que, a cambio de una contraprestación, busca una vivienda en un complejo de apartamentos para alquilarla a un posible inquilino; esta actividad requiere una licencia, a diferencia de lo que ocurre con el administrador del complejo, el propietario o un empleado del propietario que alquile los inmuebles de este último, o un apoderado que realice un máximo de tres transacciones al año.
Intermediario TRELA (Occ. Code Ch. 1101), Section 1101.559(a)
Un corredor que actúe entre un vendedor y un comprador en la misma transacción, lo cual solo está permitido con el consentimiento por escrito de cada una de las partes, en el que se indique el origen de cualquier remuneración prevista para el corredor.
Nombre del equipo TREC Rules, 22 TAC §535.154(c)(2)
Denominación colectiva exclusiva utilizada por los agentes de ventas patrocinados por el mismo corredor, que debe terminar con la palabra «equipo» o «grupo» y que no puede dar a entender que el equipo ofrece servicios de corretaje independientes de su corredor patrocinador.
Fideicomiso 22 TAC §535.146(b)(3)
El dinero recibido por un corredor en nombre de las partes, que, salvo que estas hayan acordado expresamente por escrito un plazo diferente, deberá depositarse en una cuenta fiduciaria o entregarse a un agente de depósito en garantía autorizado antes del cierre de la jornada laboral del segundo día hábil siguiente a su recepción.
Enlace al aviso sobre «Información sobre los servicios de intermediación» (IABS) TREC Rules, 22 TAC §531.20(b)(1)(B) (TREC No. IABS 1-2)
Un enlace al aviso de la IABS debidamente cumplimentado, situado en un lugar fácilmente visible de la página de inicio del sitio web de la empresa, con el título «Información de la Comisión Inmobiliaria de Texas sobre los servicios de intermediación inmobiliaria» en una fuente de al menos 10 puntos o «Información de la TREC sobre los servicios de intermediación inmobiliaria» en una fuente de al menos 12 puntos; no podrá colocarse en el pie de página ni en el bloque de firma de un correo electrónico.
Enlace al aviso sobre protección del consumidor TREC No. CN 1-5; 22 TAC §531.18(b)(2)(B)
Un enlace en la página de inicio de cada sitio web empresarial con el título «Aviso de protección al consumidor de la Comisión Inmobiliaria de Texas» en una fuente de al menos 10 puntos, o «Aviso de protección al consumidor de la TREC» en una fuente de al menos 12 puntos.
Cánon de competencia TREC Rules, 22 TAC §531.4
El código ético que exige que el titular de una licencia esté al corriente de las cuestiones y condiciones del mercado local en la zona en la que presta sus servicios, que esté informado sobre las cuestiones y novedades del sector a nivel nacional, autonómico y local, que actúe con criterio y competencia en las actividades de intermediación inmobiliaria y que conozca las características del tipo específico de inmueble objeto de la intermediación (no se incluye la formación en suscripción de hipotecas).
Actos ministeriales Modern Real Estate Practice, Unit 9 — Nonagency section (ministerial acts)
Las actuaciones limitadas y sin carácter de representación de un agente neutral o corredor de transacciones que ayuda tanto al comprador como al vendedor con los trámites y formalidades necesarios para la transferencia de la propiedad, sin negociar en nombre de ninguna de las partes.
Declaración falsa por negligencia Unit 9 – Customer-level services / Disclosures
Una afirmación sobre un hecho relevante que el profesional inmobiliario debería haber sabido que era falsa, realizada sin intención engañosa, por la que el profesional sigue siendo responsable de los daños y perjuicios derivados; el fraude requiere intención, mientras que la exageración publicitaria se refiere a una opinión y no a un hecho.
Condición legal de no empleado (contratista independiente) Real Estate Brokerage chapter, Independent Contractor vs. Employee / IRS requirements section
Según el artículo 3508 del título 26 del Código de los Estados Unidos (26 U.S.C. 3508), se exigen tres condiciones: una licencia inmobiliaria vigente, un contrato por escrito en el que se especifique que el colaborador no será considerado empleado a efectos fiscales federales, y que la práctica totalidad de la remuneración se base en los resultados de ventas o en el rendimiento, en lugar de en las horas trabajadas; el pago de comisiones y un horario flexible por sí solos no bastan para cumplir estos requisitos.
Amortización negativa Unit 12 – Negative Amortization
Proceso en el que un límite de pago restringe la cuota mensual a un importe inferior al de los intereses adeudados, de modo que los intereses no pagados se añaden al saldo del préstamo, lo que provoca que este aumente.
Asignación de mercados Real Estate Brokerage chapter, Antitrust Laws / Allocation of customers or markets section
Una infracción de la legislación antimonopolio en la que varios corredores competidores acuerdan repartirse los mercados —por zona geográfica, rango de precios o tipo de vivienda— y abstenerse de competir por los clientes de los demás.
Fórmulas que Debes Saber
Ingresos netos del vendedor
Ingresos netos = Precio de venta − (Comisión + Gastos de cierre a cargo del vendedor + Liquidación de la hipoteca); la comisión se calcula sobre el precio bruto de venta (por ejemplo, 425 000 $ × 6 % = 25 500 $).Reparto de la comisión al agente de ventas
Comisión total = Precio de venta × porcentaje de comisión; Parte del corredor = Total × porcentaje de reparto; Parte del agente = Parte del corredor × porcentaje del agente (por ejemplo, 475 000 $ × 5,5 % = 26 125 $ → × 50 % = 13 062,50 $ → × 70 % = 9 143,75 $).Importe del préstamo, puntos de descuento y comisión de apertura
Préstamo = % LTV × el menor de los siguientes: precio de venta o valor de tasación; Puntos de descuento = Préstamo × (puntos en %, 1 punto = 1 % del préstamo); Comisión de apertura = Préstamo × 1 %; Pago inicial = Precio de venta − Préstamo. Los puntos y las comisiones se calculan sobre el importe del préstamo, nunca sobre el precio de venta.Importe total en efectivo que necesita el comprador en el momento de la formalización
Efectivo total = Pago inicial + Puntos de descuento + Comisión de apertura + Otros gastos de formalización (p. ej., 31 000 $ + 5 580 $ + 2 790 $ + 3 200 $ = 42 570 $).Prorrateos (impuestos, alquiler, cuotas de la comunidad de propietarios)
Impuestos (año de 365 días): Tasa diaria = Impuesto anual ÷ 365; impuestos pagados a plazo vencido → el vendedor abona al comprador el importe correspondiente desde el 1 de enero hasta el último día indicado de responsabilidad del vendedor × tasa diaria; impuestos pagados por adelantado → el comprador abona al vendedor el importe correspondiente desde la fecha de cierre hasta el 31 de diciembre × tasa diaria. Alquiler/comuniones (mes de 30 días): Importe diario = Importe mensual ÷ 30; cuando el vendedor ya haya cobrado o pagado el mes del cierre, el abono = días restantes en propiedad del comprador × tasa diaria.Multiplicador del alquiler bruto
GRM = Precio de venta ÷ Alquiler bruto mensual (p. ej., 288 000 $ ÷ 2 400 $ = 120).Tasa de capitalización y valor según el método de los rendimientos
Ingresos brutos efectivos = Ingresos brutos × (1 − tasa de desocupación); NOI = Ingresos brutos efectivos − gastos de explotación; Tasa de capitalización = NOI ÷ Valor; Valor = NOI ÷ Tasa de capitalización (p. ej., 96 000 $ ÷ 0,08 = 1 200 000 $ frente a 96 000 $ ÷ 0,10 = 960 000 $).Método del coste con amortización lineal
Amortización anual = Coste de reposición ÷ vida útil; Amortización total = Anual × antigüedad efectiva; Valor = (Coste de reposición − Amortización total) + Valor del terreno.PITI mensual (más PMI) utilizando un factor de pago
P&I = Factor por cada 1.000 $ × (Préstamo ÷ 1.000); sumar los impuestos anuales ÷ 12 + el seguro anual ÷ 12 (+ el PMI anual ÷ 12).Superficie del terreno y precio por acre (medidas catastrales)
Superficie (pies cuadrados) = longitud × anchura; acres = pies cuadrados ÷ 43 560; precio = acres × precio por acre. Sistema de medición: 1 sección = 1 milla cuadrada = 640 acres; 1 municipio = 6 millas × 6 millas = 36 secciones.