Alabama Real Estate Broker State Portion

Resumen de Estudio: Requisitos de Licencia

Conceptos Clave

A. Actividades que requieren una licencia - Comprar, vender, u ofrecer comprar o vender, o de otro modo negociar opciones sobre bienes raíces ubicados en Alabama a cambio de una tarifa requiere una licencia — §34-27-30(6). - Procurar o ayudar a procurar prospectos con el propósito de efectuar la venta, intercambio, arrendamiento, o alquiler de bienes raíces de Alabama a cambio de una tarifa requiere una licencia — §34-27-30(8). - Subastar, u ofrecer/intentar/acordar subastar bienes raíces requiere una licencia — §34-27-30(5); no se requiere que los "ground men" tengan licencia, siempre que sus actividades se limiten a transmitir las ofertas de participación del público al subastador — Rule 790-X-1-.03(4). - Las exenciones incluyen: cualquier propietario que administre o consuma una transacción que involucre sus propios bienes raíces o los de su cónyuge, hijo, o padre — §34-27-2(b)(1); personas que realizan funciones generales de oficina o…

Resumen del Tema: Estatus de Licencia

Subtemas: A. Transferencia de una licencia · B. Estatus inactivo · C. Reactivación de una licencia

Conceptos Clave

A. Transferencia de una Licencia

• Notificación por escrito a dos partes. Cualquier vendedor o corredor asociado que desee cambiar a su corredor patrocinador deberá dar aviso por escrito a la comisión y deberá enviar una copia del aviso a su corredor patrocinador actual. (§ 34-27-34(b))
• La presentación del nuevo corredor patrocinador. El nuevo corredor patrocinador debe presentar ante la comisión una solicitud de transferencia y una declaración asumiendo la responsabilidad por el licenciatario. (§ 34-27-34(b))
• Tarifa de transferencia y nuevo certificado. Al pago de una tarifa de veinticinco dólares ($25), se emitirá un nuevo certificado de licencia al vendedor o corredor asociado por el plazo no vencido de la licencia original. (§ 34-27-34(b))
• Muerte o incapacidad del corredor patrocinador. Dentro de 30 días…

Conceptos Clave

Definiciones (§ 34-27-2) - Corredor asociado ("Associate broker"): "cualquier corredor que no sea un corredor calificador (qualifying broker)" — § 34-27-2(a)(1). - Compañía: cualquier empresa unipersonal, corporación, sociedad, oficina sucursal, u organización comercial legalmente constituida según lo disponga la Legislatura de tiempo en tiempo, que esté licenciada como compañía bajo los Artículos 1 y 2 — § 34-27-2(a)(5). - Corredor calificador (Qualifying broker): un corredor bajo el cual una compañía está licenciada, o un corredor licenciado como compañía que opera como empresa unipersonal, quien es responsable de supervisar los actos de la compañía o empresa unipersonal y de todos los licenciatarios de bienes raíces licenciados con ella — § 34-27-2(a)(12).

Subtemas: A. Pago al fondo; B. Pago desde el fondo.

Conceptos Clave

Qué es el fondo. "RECOVERY FUND. The Alabama Real Estate Recovery Fund." (Alabama Real Estate License Laws & Rules Title 34 – Chapter 27, Section 34-27-2(a)(13)). Es un término definido en el Artículo 1 junto con BROKER, SALESPERSON, LICENSEE, y PERSON ("A natural person," Section 34-27-2(a)(10)).

Pago al fondo (Subtema A). "When any person makes application for an original license as a broker or salesperson, he or she shall pay, in addition to all other fees, a fee of $30 for deposit in the Recovery Fund" (Section 34-27-31(c)(1)). Nótese la redacción: los $30 son además de todas las demás tarifas de licenciamiento, y están vinculados a la licencia original, tanto para corredor como para vendedor.

Subtemas: quejas, audiencias, acciones disciplinarias, nueva audiencia, apelaciones.

Conceptos Clave

Quejas y causa probable

• El investigador al que se le asigna un asunto particular, en consulta con el Fiscal General o su representante y el Director Ejecutivo, determina si existe causa probable respecto a ese asunto (Rule 790-X-3-.06).
• Una queja formal redactada por la Commission debe incluir: el nombre(s) del acusado; la autoridad legal y jurisdicción; el tipo de licencia(s) que posee y la fecha de emisión; las secciones particulares de la ley o reglas que se alega fueron violadas; y una breve descripción de los actos u omisiones sobre los cuales se basa cada alegación (Rule 790-X-3-.10(2)).

Audiencias

• Todas las audiencias sobre casos contenciosos ante la Alabama Real Estate Commission serán conducidas por un oficial de audiencias designado por la Commission (Rule 790-X-3-.11(1)).

Acciones disciplinarias contra los licenciatarios (Section 34-27-36)

Conceptos Clave

• Cuándo se debe el estado. "Un licenciatario, en una transacción de venta de vivienda unifamiliar, debe proporcionar a su cliente, consumidor o comprador un estado de cierre estimado completo cada vez que el licenciatario presente una oferta o contraoferta por escrito al cliente, consumidor o comprador," y cada vez que el licenciatario prepare una oferta o contraoferta por escrito para el cliente, consumidor o comprador. (Rule 790-X-3-.04(1))
• Tipo de transacción cubierta. El requisito se aplica específicamente a transacciones de venta de vivienda unifamiliar. La regla no lo extiende a transacciones comerciales, multifamiliares o de alquiler. (Rule 790-X-3-.04(1))
• Quién debe recibirlo. El deber recae por igual sobre el cliente, consumidor o comprador del licenciatario — no se limita a los clientes. (Rule 790-X-3-.04(1))
• Contenido requerido. El estado debe contener las mejores estimaciones de todos los costos que el cliente, consumidor o comprador pueda tener al cierre **y el monto…

Conceptos Clave

A dónde van los fondos en fideicomiso. Todos los fondos que pertenecen a otros o que se mantienen para otros deben depositarse en una cuenta separada asegurada federalmente o en cuentas en una institución financiera ubicada en Alabama, mantenida separada de los fondos personales del titular de la licencia (Title 34, Chapter 27, §34-27-36(a)(8)(b)). Se prohíbe mezclar los fondos que pertenecen a otros con los fondos propios del titular de la licencia (§34-27-36(a)(8)(a)(b)).

Control de la cuenta. El corredor calificador (qualifying broker) deberá ser cliente de la institución financiera que mantiene todas dichas cuentas y deberá ser una de las personas con autoridad para depositar y retirar fondos y para escribir o hacer cheques según sea necesario en todas dichas cuentas (Rule 790-X-3-.03(1)).

Conceptos Clave

Definiciones y relación predeterminada - Un "consumidor" es una persona que obtiene información, asesoría o servicios relacionados con bienes raíces de un licenciado de bienes raíces — la categoría más amplia, que cubre tanto a clientes como a clientes potenciales (§34-27-81(5)). - Una relación de agencia no se asumirá, implicará ni creará sin un acuerdo bilateral escrito que establezca los términos de la relación de agencia (§34-27-82(b)). - En ausencia de un acuerdo de corretaje firmado, la relación de corretaje de transacción permanecerá vigente (§34-27-82(e)). Se presume que un licenciado actúa como facilitador de transacción para cualquier parte que de otro modo no esté representada a la cual el licenciado le esté proporcionando servicios de corretaje (§34-27-82(e); Rule 790-X-3-.14(4)(c)). - Después de la divulgación, el consumidor puede hacer una elección afirmativa de un tipo específico de arreglo de corretaje (§34-27-82(e)); convertir a agencia única también requiere el acuerdo bilateral escrito del §34-27-82(b).…

Corredor de Bienes Raíces de Alabama — Porción Estatal

Conceptos Clave

Autoridad y proceso de la Comisión (Sección 34-27-36(a)) - La Comisión o su personal puede investigar las acciones y registros de un licenciatario por iniciativa propia o mediante una queja verificada por escrito de cualquier persona. - La Comisión puede emitir citaciones y obligar el testimonio de testigos y la producción de registros y documentos durante una investigación. - Si se encuentra causa probable durante la investigación, se presentará una queja formal y la Comisión celebrará una audiencia sobre la queja formal. - Sanciones: revocar o suspender una licencia, imponer una multa, o reprender al licenciatario. La multa es no menor de $100 ni mayor de $2,500 por cada instancia de culpabilidad (Sección 34-27-36(a); también citada como "rango de multa"). - La Comisión puede suspender temporalmente una revocación o suspensión y en su lugar requerir la finalización de un curso de educación aprobado…