California Real Estate Salesperson

Conceptos Clave

Clases de propiedad - En el English Common Law, "propiedad" significaba el conjunto de derechos del propietario — a poseer, usar, gravar, transferir y excluir a otros (Ch. 4 — Historical Derivations). - Propiedad inmueble = (1) tierra; (2) cualquier cosa fijada como parte permanente; (3) aquello que es incidental o accesorio; (4) aquello que es inamovible por ley (Ch. 4 — The Modern View). - La tierra incluye el suelo y la roca más el espacio debajo hasta el centro de la tierra y arriba hasta la parte superior del cielo; un propietario de tierra puede perforar verticalmente en busca de petróleo y gas, pero no tiene derecho a perforar en diagonal bajo la tierra de un vecino (Ch. 4 — Land). - Los estados menores al de dominio absoluto (arrendamientos) son propiedad personal; los estados de dominio absoluto son propiedad inmueble (Ch. 4 — Less-Than-Freehold Estates). - El Civil Code § 761 clasifica los estados por duración como: estados de herencia/perpetuos, estados vitalicios, estados por años, estados a voluntad (Ch. 4 — "Modern" Estates). - Un chose in action es el derecho a recuperar dinero u otra propiedad personal mediante un proceso judicial (Ch. 4…

Conceptos Clave

Definición y naturaleza de la agencia - "An agent is one who represents another, called the principal, in dealings with third persons. Such representation is called agency." (Civil Code § 2295, enacted 1872). - General agent: autorizado para realizar una serie de transacciones que implican continuidad de servicio (Civil Code § 2295; Restatement (Second) of Agency § 3(1)). Special agent: realiza una única transacción o una serie de transacciones que no implican continuidad de servicio (Civil Code § 2297; Restatement § 3(2)). Un corredor de bienes raíces es generalmente un special agent, limitado a solicitar y negociar; los corredores generalmente no pueden obligar ni actuar en lugar del principal. Actuar en lugar del principal requiere un power of attorney. - Un vendedor es el agente del corredor; el deber del vendedor hacia cualquier parte es equivalente al deber que debe el corredor (Civil Code § 2079.13(b)). - El deber fiduciario de los corredores es comparado por los tribunales con el deber de un trustee to beneficiaries under a trust (Civil Code § 2322; Probate Code §§ 16000–16105).

California Real Estate Salesperson — Appraisal and Valuation

Conceptos Clave

Valor, precio y costo (definiciones de USPAP) - Valor expresa un concepto económico y "nunca es un hecho, sino siempre una opinión sobre el valor de una propiedad en un momento dado, de acuerdo con una opinión específica de valor." En la práctica de tasación, el valor siempre debe estar calificado — por ejemplo, valor de mercado, valor de liquidación, valor de inversión. (Appraisal and Valuation chapter – USPAP Definition of Value; Qualification Requirement) - Precio es la cantidad solicitada, ofrecida o pagada. "Una vez declarado, el precio es un hecho, ya sea divulgado públicamente o conservado en privado." (USPAP Definition of Price) - Costo es "la cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad," y es un hecho o una estimación de un hecho. (USPAP Definition of Cost)

Elementos del valor: utilidad, escasez, demanda (junto con la capacidad financiera para comprar), y transferibilidad — los cuatro deben estar presentes. La utilidad es la capacidad de un bien para satisfacer una necesidad o deseo. (Four Elements of Value; Utility as Element of Value)

California Real Estate Salesperson

Conceptos Clave

Pagarés, Escrituras de Fideicomiso e Intereses de Garantía - El pagaré (promissory note) es la evidencia de la deuda y la promesa del prestatario de pagar; el instrumento de garantía (escritura de fideicomiso o hipoteca) establece el interés de garantía del prestamista en la propiedad (DRE Reference Book, Ch. 12 — Promissory Note). - La escritura de fideicomiso (deed of trust) es el instrumento de garantía utilizado con más frecuencia en las transacciones de préstamos de bienes raíces en California (Ch. 12 — Security Interest / In General). - La Civil Code Section 2920 fue enmendada en 1986 para que "mortgage" también signifique cualquier dispositivo o instrumento de garantía que confiera un poder de venta que afecte a bienes inmuebles, para ser ejercido después del incumplimiento de la obligación así garantizada (Ch. 12). - Un instrumento de garantía puede garantizar varias deudas/préstamos u obligaciones (presentes o futuras), y una deuda puede estar garantizada por varios instrumentos sobre varias parcelas (Ch. 12 — Additional Characteristics). - El fideicomitente/deudor hipotecario (trustor/mortgagor) no necesita ser el deudor — una persona puede otorgar una escritura de fideicomiso para garantizar la obligación de otra, o actuar como fiador/garante…

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Conceptos Clave

Escrituras en general. Una escritura transfiere el título del otorgante (grantor) al beneficiario (grantee) cuando se ejecuta, entrega y acepta debidamente. Los elementos esenciales incluyen: por escrito; partes debidamente descritas; partes competentes; propiedad descrita de manera que se pueda distinguir; una cláusula de otorgamiento con palabras operativas de transferencia (por ejemplo, "I hereby grant"); firmada por la parte que hace la transferencia; y entregada y aceptada. La cláusula habendum ("to have and to hold"), los testigos y un sello no son requeridos; una escritura no necesita ser reconocida (acknowledged) ni registrada (recorded) para ser válida. (Cap. 7 — Deeds in General; Civil Code Section 1092 designa "grant" como una palabra de transferencia.)

Tipos de escrituras (Cap. 7 — Types of Deeds): - Grant deed — garantías implícitas; generalmente transfiere el título adquirido posteriormente (after-acquired title). - Quitclaim deed — transfiere únicamente el interés que se posee en el momento en que se ejecuta la transferencia; sin garantías implícitas; no transfiere el título adquirido posteriormente; generalmente se usa para eliminar una "nube en el título" (cloud on the title). - Warranty deed — pactos expresos de título; poco común en California debido a la…

Conceptos Clave

Manejo y plazos de fondos en fideicomiso - Los fondos en fideicomiso aceptados en representación de otra persona deben colocarse en manos del propietario de los fondos, en un depósito neutral de garantía (escrow), o en una cuenta de fondos en fideicomiso "no más tarde de tres días hábiles después de la recepción de los fondos por el corredor o por el vendedor del corredor" (Commissioner's Regulation 2832(a); B&P Code §10145(a)(1)). - Un corredor no licenciado bajo la Escrow Law que actúe como titular de garantía (escrow holder) en una transacción de compra y venta, intercambio, o préstamo de bienes inmuebles debe depositar los fondos no más tarde del siguiente día hábil después de la recepción (Commissioner's Regulation 2832(e)). - Un corredor puede depositar y mantener una cantidad razonablemente suficiente, que no exceda $200, en la cuenta de fideicomiso para pagar cargos o comisiones bancarias por servicio; esto no constituye mezcla indebida de fondos (commingling) (Commissioner's Regulation 2835(a); §10145(c)). - Cuando el derecho del corredor a una porción de los fondos en fideicomiso es disputado por el principal, la porción disputada no deberá retirarse hasta que la disputa se resuelva de manera definitiva (Regulation 2835(b)). - Se…

Conceptos Clave

General / divulgación de doble función - Un licenciatario que actúa tanto como agente en una venta, arrendamiento o intercambio como gestor de financiamiento debe hacer una divulgación por escrito de ambas funciones a todas las partes dentro de las 24 horas de asumir dicha función, incluyendo un acuse de recibo firmado por todas las partes (Commissioner's Regs, Article 18, §2903). Cuando el licenciatario sea un vendedor, la divulgación debe ser hecha por el corredor que lo retiene. - No divulgar la forma, el monto y la fuente de la compensación del prestamista a ambas partes antes del cierre constituye tergiversación bajo §10176(a) (Reg. §2904).

Acuerdos de listado (DRE Reference Book, Ch. 20) - Un listado es un contrato bilateral: el corredor promete diligencia debida en encontrar un comprador; el vendedor otorga derechos exclusivos y acuerda pagar compensación. - Un listado debe tener un plazo definido, que termine a las 11:59 PM de un día especificado (Ch. 20, "Term"). - Propiedad residencial de no más de cuatro unidades: el listado debe contener, en letra negrita de no menos de 10 puntos, un aviso de que las comisiones no están fijadas por ley y pueden ser negociables (B&P…