Connecticut Real Estate Salesperson State Portion

Conceptos Clave

Propósito, poderes y deberes de la Comisión - La Real Estate Commission tiene ocho miembros nombrados por el Governor: tres corredores de bienes raíces licenciados al momento del nombramiento, dos vendedores de bienes raíces licenciados, y tres miembros públicos (CGS Sec. 20-311a(b)). El libro de texto agrega: al menos un miembro de cada distrito congresional, no más de una mayoría simple del mismo partido político, los miembros deben ser electores, sirven sin remuneración pero se les reembolsan los gastos, y la mayoría constituye quórum (Real Estate License Law, pp. 137–138). - La comisión debe reunirse al menos una vez en cada período de tres meses, y puede reunirse con más frecuencia a solicitud de su presidente (Sec. 20-311b(e)). - Puede actuar como junta de arbitraje para disputas sobre comisiones que surjan entre corredores o vendedores y que sean sometidas voluntariamente por las partes (Sec. 20-311f). - Es parte del Department of Consumer Protection, aprueba escuelas y cursos de educación previa a la licencia y de educación continua, y presenta un informe anual al Governor (pp. 137–138).

Actividades que requieren licencia / actividad sin licencia - La comisión puede imponer una multa de no más de $5,000 por infracción a cualquier persona que participe en el negocio de bienes raíces sin la licencia requerida (Sec. 20-312(d)). - Una persona sin licencia no puede usar los tribunales estatales para cobrar una comisión (p. 138). La declaración falsa deliberada en una solicitud de licencia puede acarrear una multa de hasta $500, prisión de hasta seis meses, o ambas (p. 140).

Conceptos Clave

Relación corredor/vendedor - Un corredor es responsable ante un tercero por un vendedor afiliado como contratista independiente "en la misma medida que si el vendedor hubiera sido empleado por el corredor" (CGS Sec. 20-312a). - Un licenciatario supervisor es responsable por los corredores asociados "en la misma medida en que serían responsables si los corredores asociados fueran vendedores de bienes raíces afiliados con ellos" (CGS Sec. 20-312c(b)), y un corredor asociado no puede ejercer el negocio sin el conocimiento y consentimiento del licenciatario supervisor (CGS Sec. 20-312c(a)). - La terminación de la afiliación de un corredor asociado debe reportarse al departamento no más tarde de catorce días calendario después de la terminación, o al momento de la afiliación con otro licenciatario supervisor, lo que ocurra primero (CGS Sec. 20-312c(c)). - Un vendedor o corredor asociado que transfiera su afiliación debe registrar la transferencia y pagar una tarifa de $25 (CGS Sec. 20-319a(a)). - Un acuerdo escrito de contratista independiente debe estipular que al licenciatario se le paga una comisión basada en las ventas o arrendamientos brutos, sin deducción de impuestos, directamente relacionada con ventas, arrendamientos u otro resultado (CGS Sec. 20-312b(2)). - Entidades no cotizadas públicamente: los corredores deben poseer o controlar al menos 51 por ciento (CGS Sec. 20-312(b)(5)); el cambio de corredor designado se reporta dentro de 30 días (CGS Sec. 20-312(c)).

Manejo de depósitos y otros fondos - Una cuenta separada de plica (escrow) o fideicomiso, distinta de la cuenta propia del corredor, en un banco que opere en este estado (CGS Sec. 20-324k(a)); los depósitos se realizan dentro de tres días bancarios a partir de la firma de todas las partes necesarias (CGS Sec. 20-324k(c)); la comisión puede auditar cuando lo considere necesario (CGS Sec. 20-324k(b)). - Depósitos en disputa: mediante moción, el tribunal puede ordenar al corredor que depositen fondos certificados con el tribunal y desestimará los reclamos basados únicamente en el rol del corredor como depositario (CGS Sec. 20-324k(d)). Violación intencional: multa de no más de $1,000 o prisión de no más de seis meses, o ambas (CGS Sec. 20-324k(e)).

Conceptos Clave

La agencia surge del corredor. En Connecticut, solo un corredor puede entrar en una relación de agencia con un cliente; todos los vendedores que trabajan para el corredor son automáticamente agentes de los clientes del corredor y les deben deberes fiduciarios. Un vendedor no puede entrar en una relación de agencia de forma independiente (Cap. 1, págs. 1–2). Una persona con la que el corredor trabaja pero no representa es un cliente (customer), a quien se le debe trato honesto y justo, y se le debe entregar el Real Estate Agency Disclosure Notice Given to Unrepresented Persons (Cap. 1, pág. 2).

Divulgaciones en la primera reunión personal (Sec. 20-325d(b)). No más tarde de la primera reunión personal, un licenciatario deberá divulgar por escrito a una parte prospectiva (1) los tipos de relaciones de agencia disponibles y (2) que la información confidencial no debe compartirse hasta que exista un acuerdo de representación por escrito (Sec. 20-325d(b)(1)(B)). Estas divulgaciones pueden entregarse electrónicamente. En transacciones residenciales, el licenciatario también debe proporcionar información sobre la discriminación en materia de vivienda justa, incluyendo una descripción de las leyes federales y estatales de vivienda justa, las clases protegidas, dónde obtener información adicional y los recursos disponibles (Sec. 20-325d(b)(2)).

Identidad del cliente (Sec. 20-325d(a)). Un licenciatario que representa a un vendedor, arrendador, comprador prospectivo o arrendatario deberá, a solicitud, divulgar por escrito la identidad del cliente a cualquier parte de la transacción que no esté representada por otro licenciatario de bienes raíces.

Parte prospectiva (Sec. 20-311(24)). Cualquier persona que se comunique con un licenciatario contemplando una posible representación en una transacción de bienes raíces.

Información confidencial (Sec. 20-311(7)). Incluye hechos sobre activos, gastos, ingresos, pasivos, motivaciones y ofertas anteriores. Excluida: información que forme parte de un registro público o archivo al cual se autorice el acceso conforme a la Sec. 1-210.

Conceptos Clave

Registros de propiedad y registro (Cap. 9 – Registros de Título) - Connecticut no tiene un sistema de registro a nivel de condado: los documentos que afectan el título se registran en los registros de propiedad municipales del pueblo donde se ubica la propiedad, y cada uno de los 169 pueblos mantiene esos registros a través del secretario municipal (town or city clerk). - El título se transfiere con la entrega y aceptación de la escritura, no con el registro; el registro da a otros aviso constructivo y establece la prioridad. - Las escrituras deben registrarse dentro de un tiempo razonable después de la entrega (no se establece un mínimo o máximo específico). - Los registros se indexan por otorgante/beneficiario (grantor/grantee); los documentos registrados recientemente pero no indexados aparecen en el day book. - Un cambio de nombre o de estatus de un propietario individual o entidad debe registrarse con el secretario municipal dentro de 60 días. - Connecticut no reconoce el sistema Torrens. El título de registro comerciable (marketable record title) = cadena ininterrumpida durante 40 años (CGS Sections 47-33b–47-331). Un certificate of title es una opinión breve sobre la comerciabilidad; un abstract es más detallado; el title insurance cubre defectos no encontrados en la búsqueda.

Impuestos sobre la propiedad inmobiliaria (Cap. 6) - Impuesto municipal ad valorem; el estado no impone ningún impuesto sobre la propiedad inmobiliaria. Las tasaciones deben reflejar el valor de mercado; la proporción de tasación estatutaria es del 70%. Revaluación cada cinco años; revaluación con inspección física cada diez años. - Fecha de tasación del Grand List: 1 de octubre del año anterior; año fiscal 1 de julio al 30 de junio; los impuestos generalmente son pagaderos el 1 de julio y el 1 de enero con un período de gracia de 30 días; las facturas se emiten al menos 30 días antes del primer plazo. - Los gravámenes fiscales municipales tienen precedencia sobre todos los demás gravámenes (posible excepción: un gravamen fiscal federal anterior); los gravámenes deben registrarse dentro de dos años de la fecha de vencimiento, máximo de **15…