Georgia Broker Supplement Examination

Conceptos clave

Licencia obligatoria / definición de «corredor inmobiliario». Se entiende por «corredor» toda persona que, por cuenta de otro y a cambio de honorarios o contraprestación valiosa: negocie o intente negociar la venta, compra, permuta, alquiler, arrendamiento u opción sobre bienes inmuebles (§ 43-40-1(2)(A)); cobra alquileres, cuotas u otros fondos fiduciarios (§ 43-40-1(2)(C)); cobra una comisión por adelantado en relación con un contrato para promover la venta de inmuebles mediante su inclusión en una publicación (art. 43-40-1(2)(E)); subasta inmuebles (art. 43-40-1(2)(F)); presta servicios de gestión inmobiliaria (art. 43-40-1(2)(H)) o servicios de gestión de comunidades de propietarios (art. 43-40-1(2)(H), definido en el art. 43-40-1(4.2)); presta servicios de consultoría destinados a ayudar a una parte en las negociaciones o en la captación de clientes potenciales (art. 43-40-1(2)(I)); o se anuncia o se presenta como dedicado a cualquiera de las actividades anteriores (art. 43-40-1(2)(J)). Por «servicios de gestión inmobiliaria» se entiende la prestación, a cambio de una contraprestación, a terceros, de servicios de comercialización, arrendamiento, mantenimiento y gestión de bienes inmuebles (§ 43-40-1(7)); no se aplica ningún requisito mínimo en cuanto a renta, número de unidades o tipo de inmueble.

Requisitos. Vendedor: tener 18 años de edad (art. 43-40-8(b)(1)) y haber completado 75 horas lectivas de formación previa a la obtención de la licencia aprobada (art. 43-40-8(b)(4)); un curso de 25 horas tras la obtención de la licencia en el plazo de un año desde la expedición de la licencia original (art. 43-40-8(d)). Corredor/corredor asociado: tener 21 años (§ 43-40-8(c)(1)), estar en posesión de una licencia de corredor en vigor durante al menos tres de los cinco años inmediatamente anteriores a la solicitud (§ 43-40-8(c)(4)), y 60 horas lectivas en un curso para corredores inmobiliarios (§ 43-40-8(c)(5)). Administrador de comunidades de propietarios: al menos 25 horas lectivas (§ 43-40-8(a)(4)).

Conceptos clave

Obligaciones de supervisión y gestión de los corredores — O.C.G.A. § 43-40-18(c) - El corredor o el corredor cualificado debe establecer y aplicar procedimientos para revisar la publicidad (§ 43-40-18(c)(1)), proporcionar políticas por escrito y realizar una revisión sistemática de la contabilidad fiduciaria (§ 43-40-18(c)). - Proporcionar programas de estudio y revisión del capítulo y sus normas y reglamentos para todos los asociados con licencia (§ 43-40-18(c)(2)). - Revisar el cumplimiento de todos los contratos de comercialización, arrendamientos, contratos de compraventa y acuerdos de gestión para la compra, venta, arrendamiento o intercambio de bienes inmuebles, así como cualquier oferta aceptada, conseguida o negociada por los asociados de la empresa. Esta revisión debe realizarse en un plazo de 30 días a partir de la fecha de la oferta o del contrato (§ 43-40-18(c)(3)). - Cuando la empresa abone una remuneración a un titular de licencia individual (que no sea otra empresa), el corredor deberá asegurarse de que la licencia de dicho titular haya sido asignada a la empresa por la comisión en el momento en que se devengó la remuneración (§ 43-40-18(c)(5)). - La empresa y todas afiliados con licencia deben celebrar un acuerdo por escrito en el que se especifiquen las condiciones en las que se remunera al titular de la licencia durante la afiliación y cómo se le remunera por el trabajo iniciado pero no completado antes de la rescisión de la afiliación (§ 43-40-18(c)(9)). - La comisión no regulará el contenido de los acuerdos de remuneración; el establecimiento de los porcentajes de comisión no figura entre las responsabilidades de gestión (§ 43-40-18(c)).

Delegación y responsabilidad - Un corredor podrá delegar cualquier obligación de gestión prevista en el apartado (c), pero seguirá siendo responsable de los actos de la persona a la que se haya delegado dicha obligación (§ 43-40-18(d)). - Para eludir la responsabilidad por la infracción cometida por una filial, el corredor debe demostrar los tres requisitos siguientes: (1) que se aplicaban procedimientos de supervisión razonables, (2) que el corredor no participó en la infracción, (3) que el corredor no la ratificó (§ 43-40-18(b)). - Las infracciones cometidas por una empresa autorizada como corredora hacen que la licencia del corredor habilitado sea objeto de sanción (§ 43-40-10). Una empresa debe autorizar a su corredor habilitado a comprometer a la empresa en cualquier acuerdo de resolución de un caso impugnado ante la comisión (§ 43-40-10).…

Examen complementario para corredores inmobiliarios de Georgia

Conceptos clave

• Ubicación de la cuenta fiduciaria. Todo corredor que acepte anticipos, depósitos de garantía, fianzas, alquileres, cuotas de comunidad u otros fondos fiduciarios deberá mantener una cuenta separada, asegurada a nivel federal, en una entidad financiera de este estado designada como cuenta fiduciaria o de depósito en garantía (O.C.G.A. § 43-40-20(a)).
• Facultad de inspección de la Comisión. La Comisión Inmobiliaria de Georgia podrá inspeccionar las cuentas fiduciarias de un corredor en cualquier momento si existe una causa razonable. No se requiere ninguna orden judicial ni notificación previa por escrito, y las inspecciones no se limitan a los períodos de renovación de la licencia (O.C.G.A. § 43-40-20(c)).
• Cuentas fiduciarias múltiples. Un corredor podrá mantener más de una cuenta designada como fiduciaria o de depósito en garantía. El corredor deberá notificar a la Comisión el nombre de la entidad financiera en la que se mantenga cada cuenta, así como el nombre o número de cada cuenta, en el plazo de un mes desde la apertura de cada cuenta (Norma 520-1-.08(1)(a)).
• Extractos de gestión inmobiliaria. Se presentarán al propietario extractos periódicos por escrito de los ingresos y gastos inmobiliarios al menos una vez al año (Norma 520-1-.06(2)(a)(3)).
• Personal de apoyo en el cierre. El personal de apoyo sin licencia podrá recopilar los documentos para los cierres (Norma 520-1-.07(6)(e)(4)). No deberán responder a ninguna pregunta sobre la titularidad, la financiación o los cierres, salvo en lo relativo a la hora y el lugar (Norma 520-1-.07(6)(f)(5)); tampoco podrán negociar comisiones ni discutir contratos con nadie ajeno a la empresa (Norma 520-1-.07(6)(f)).
• Saldo mínimo del Fondo de Recuperación. La Comisión mantendrá un saldo mínimo de 1 millón de dólares en el fondo de formación, investigación y recuperación inmobiliaria (O.C.G.A. § 43-40-22(b)).
• Imposibilidad de reclamación por parte del mandante. Un titular de licencia que actúe como mandante o agente en una transacción inmobiliaria no tiene derecho a reclamar contra el fondo (O.C.G.A. § 43-40-22(b)(2)).
• Revocación automática. Si la Comisión abona cualquier importe con cargo al fondo para satisfacer una sentencia dictada contra un titular de licencia, la licencia de dicho titular quedará revocada automáticamente tras la emisión de la orden judicial que autorice el pago (O.C.G.A. § 43-40-22(d)(6)).
• Subrogación. Cuando la Comisión haya efectuado un pago con cargo al fondo, se subrogará en todos los derechos del acreedor judicial,…