Illinois Residential Leasing Agent

Conceptos Clave

Definiciones (225 ILCS 454/1-10) - "Escrow moneys" significa todo el dinero, pagarés, o cualquier otro tipo o forma de moneda de curso legal o consideración financiera depositada con cualquier persona para el beneficio de las partes de la transacción; excluye los depósitos de seguridad cuando la persona que mantiene el depósito es también el único propietario de la propiedad que se está arrendando. - "Client" = una persona representada por un licenciatario; "customer" = un consumidor que no está siendo representado por el licenciatario; "consumer" = una persona o entidad que busca o recibe actividades licenciadas. - "Confidential information" = información obtenida de un cliente durante un acuerdo de corretaje que se hizo confidencial mediante solicitud/instrucción escrita, que trata sobre la posición de negociación del cliente, o cuya divulgación podría perjudicar materialmente esa posición — y no incluye información material sobre la condición física de la propiedad. - "Brokerage agreement": todos los acuerdos de corretaje deberán ser por escrito y podrán ser exclusivos o no exclusivos (también Sección 15-50(a)). - El dinero de garantía (earnest money) constituye escrow moneys ya sea en cheques personales, cheques de caja, giros postales, efectivo, o cualquier otra forma de moneda de curso legal, incluyendo criptomonedas legalmente reconocidas (Sección 1450.750(a)(3)).

Alcance de la licencia de agente de arrendamiento residencial (Sección 5-5) - Limitada a arrendar o alquilar bienes inmuebles residenciales, intentar/ofrecer/negociar el arrendamiento o alquiler de estos, o supervisar la cobranza de renta de bienes inmuebles residenciales. - Bajo 5-5(b), un RLA no puede realizar ninguna actividad que requiera una licencia de corredor — vender, ofrecer en venta, negociar para venta, listar o mostrar para venta, o referir para venta o arrendamiento comercial. La supervisión por un corredor gerente (managing broker) no amplía ese alcance. - 5-5(d)/Sección 1450.240: se permite la actividad de arrendamiento sin licencia por 120 días consecutivos bajo un corredor patrocinador que haya notificado al Departamento, con inscripción en el curso previo a la licencia no más tarde de 60 días después de comenzar; el permiso solo puede obtenerse una vez. - 15 horas de instrucción aprobada para la licenciatura (5-10(a)(5)); la educación continua (CE) debe incluir vivienda justa/derechos humanos, publicidad y mercadeo, arrendamientos, solicitudes, informes de crédito e historial criminal, manejo de fondos, relaciones propietario-inquilino y leyes, y asuntos ambientales (5-10(d)).

Conceptos Clave

Clases protegidas de Illinois (más amplias que las federales). Bajo 68 Ill. Admin. Code 1450.710(a), ningún licenciatario podrá celebrar un contrato de listado que prohíba la venta o alquiler de bienes inmuebles a cualquier persona por motivos de raza, color, religión, origen nacional, sexo, ascendencia, edad, estado civil, discapacidad física o mental, estado familiar, embarazo, orientación sexual (incluida la identidad de género), estado militar, baja desfavorable del servicio militar, estado de orden de protección, estado de inmigración, fuente de ingresos, antecedentes de arresto, o cualquier otra clase protegida por el Artículo 3 de la Illinois Human Rights Act. 1450.710(b) añade que ningún licenciatario podrá realizar actividades bajo licencia con respecto a cualquier bien inmueble cuya disposición esté prohibida por motivos de una clase protegida.

Lenguaje del contrato de corretaje. 68 Ill. Admin. Code 1450.770(k) requiere que cada contrato de corretaje establezca claramente que es ilegal que el propietario o cualquier licenciatario se niegue a mostrar, exhibir, arrendar o vender a cualquier persona por motivos de cualquier clase protegida por el Artículo 3 de la Illinois Human Rights Act.

Clases federales. La Federal Fair Housing Act (Título VIII de la Civil Rights Act of 1968, según enmendada) protege siete clases: raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado familiar y discapacidad (handicap). La orientación sexual, la fuente de ingresos, los antecedentes de arresto y el estado de inmigración no se encuentran entre las siete clases federales enumeradas, aunque la orientación de HUD tras Bostock v. Clayton County (2020) trata la discriminación por orientación sexual como discriminación por sexo.

Estatutos anteriores de derechos civiles. La Civil Rights Act of 1866 (42 USC 1982) prohíbe toda discriminación racial en transacciones de propiedad y no tiene exenciones — a diferencia de la Ley de 1968, que tiene exenciones limitadas. El Título VI de la Civil Rights Act of 1964 (42 USC 2000d) prohíbe la discriminación por motivos de raza, color u origen nacional en programas que reciben asistencia financiera federal.

Exenciones y aplicación de la ley. La exención de "Mrs. Murphy" (42 USC 3603(b)) cubre edificios ocupados por el propietario con cuatro unidades o menos, donde no se use publicidad discriminatoria y no se emplee a ningún corredor de bienes raíces; no protege a los profesionales con licencia. Las quejas pueden presentarse ante HUD dentro de un año del acto alegado (42 USC 3610).

Conceptos Clave

Propósito, autoridad, administración - La Ley "reemplazará la Real Estate License Act of 1983 derogada por esta Ley" (225 ILCS 454/1-1). - Intención legislativa: "evaluar la competencia de las personas dedicadas a la profesión de bienes raíces y regular sus actividades para la protección del público" (225 ILCS 454/1-5). - "Department" significa el Department of Financial and Professional Regulation; administra y hace cumplir la Ley. "Board" significa el Real Estate Administration and Disciplinary Board del Department, el cual recomienda al Department sobre asuntos como los requisitos educativos y el contenido de los cursos (1-10; 5-10(c)).

Actividades de arrendamiento y alcance - La licencia de agente de arrendamiento residencial es una licencia de alcance limitado para las personas que deseen dedicarse únicamente al arrendamiento de propiedades residenciales (5-5(a)). - Permitido: "supervisar la recaudación, oferta, intento o acuerdo para recaudar la renta por el uso de una propiedad residencial." Prohibido: cualquier actividad que requiera una licencia de corredor — vender, ofrecer, negociar, listar o mostrar para la venta, o referir para la venta o arrendamiento comercial (5-5(b)). - Un corredor administrador o corredor licenciado no está obligado a obtener una licencia de agente de arrendamiento para realizar actividades de arrendamiento (5-5(b)). - Disposición de 120 días (5-5(d)): arrendamiento residencial sin licencia hasta por 120 días consecutivos si (i) se realiza bajo la supervisión de un corredor patrocinador, (ii) el corredor patrocinador notificó al Department, (iii) la persona se inscribió en el curso previo a la licencia dentro de los 60 días siguientes al inicio, y (iv) se cumplen los requisitos de educación, examen y pago dentro de los 120 días.

Exenciones (Sección 5-20) - Propietario/arrendador que realiza actividades definidas para el corredor únicamente respecto a su propia propiedad (5-20(1)(A)). - Gerente residente: reside en las instalaciones, es su residencia principal, y se dedica al arrendamiento de esa propiedad (5-20(4)). - Arrendatario residente: no más de 3 referencias en cualquier período de 12 meses, compensación no mayor a $5,000 o 2 meses de renta, lo que sea menor, y solo referencia — sin mostrar unidades, discutir términos de arrendamiento, o negociar (5-20(10)). - Operador de hotel registrado con el Illinois Department of Revenue que paga impuestos bajo la Hotel Operators' Occupation Tax Act, alquilando habitaciones por no más de 30 días consecutivos y no más de 60 días en un año calendario (5-20(15)).