Michigan Real Estate Broker

Conceptos clave

Actividades que requieren una licencia (MCL 339.2501(u))

Se requiere una licencia de agente inmobiliario para realizar cualquiera de las siguientes actividades a cambio de una remuneración: - Vender, comprar, poner a la venta o negociar la compra, venta o intercambio de inmuebles - Negociar la hipoteca de un inmueble (actividad no regulada por leyes específicas sobre licencias hipotecarias) - Negociar la construcción de un edificio en un inmueble - Arrendar, alquilar u ofrecer en alquiler inmuebles para terceros, ya sea como actividad principal o secundaria - Dedicarse a la gestión inmobiliaria como actividad principal o secundaria - Vender, comprar o arrendar un negocio, una oportunidad de negocio o el fondo de comercio de un negocio existente - Dedicarse a la venta de inmuebles como actividad principal (incluso como propietario)

Tipos de licencias (MCL 339.2505)

• Agente inmobiliario: persona física o jurídica; puede operar de forma independiente
• Agente inmobiliario asociado: cumple todos los requisitos de un agente, pero está autorizado para trabajar bajo la supervisión de un agente como empleado o contratista independiente
• Un agente asociado «principal»: persona de control designada como principal en virtud del artículo 339.2505(1)
• Un agente asociado «no principal»: persona con poder de control autorizada como agente asociado, pero que NO ha sido designada como principal
• Agente inmobiliario: autorizado bajo la supervisión de un agente; no puede operar de forma independiente

Conceptos clave

Publicidad (Norma 339.22303) Todos los anuncios deben incluir el nombre del agente tal y como figura en la licencia. Los agentes de ventas y los agentes asociados no pueden anunciarse de forma independiente. Quedan prohibidos los «anuncios ciegos» (sin identificación del agente). La publicidad en Internet se trata como cualquier otro medio publicitario.

Comisiones y honorarios Las comisiones son negociables; no hay tarifas fijas. Un agente de ventas o un agente inmobiliario asociado solo puede recibir una remuneración de la agencia para la que trabaja, nunca directamente del comprador o del vendedor. Un agente inmobiliario puede cobrar honorarios por servicios específicos adicionales a la comisión (por ejemplo, coordinación de la transacción, gastos administrativos) siempre que se comunique por escrito.

Divulgación / Conflicto de intereses (MCL 339.2512b–2512d) Los agentes inmobiliarios deben revelar por escrito las relaciones de representación en el momento de la puesta en venta o de la primera visita. Un agente inmobiliario que actúe como agente doble debe obtener el consentimiento por escrito de ambas partes. En virtud de los contratos de servicios limitados (MCL 339.2501(j)), los clientes pueden renunciar a los servicios específicos enumerados en MCL 339.2512d(3)(b), (c) y (d), pero dicha renuncia debe ser consciente y por escrito.

Inmuebles estigmatizados (MCL 339.2512e) No existe obligación de revelación en el caso de los inmuebles estigmatizados: un titular de licencia no está obligado a revelar que un inmueble fue escenario de un asesinato, un suicidio o un delito grave, ni que un ocupante padecía o se sospechaba que padecía el VIH/SIDA. Los defectos psicológicos no dan lugar a una obligación de divulgación.

Conceptos clave

Relaciones de agencia existentes en Míchigan (Artículo 25, MCL 339.2501+)

Coordinador de transacciones: Titular de una licencia que colabora en una transacción sin representar a ninguna de las partes como agente. No tiene obligaciones fiduciarias, pero debe actuar con honestidad y de buena fe.

Agencia designada (MCL 339.2517): El agente inmobiliario designa a uno o más titulares de licencia para que representen al comprador y a uno o más para que representen al vendedor dentro de la misma agencia inmobiliaria. Cada agente designado tiene obligaciones fiduciarias plenas únicamente para con su cliente respectivo; este es el mecanismo principal que utiliza Míchigan para gestionar las transacciones internas, al tiempo que se preserva la representación del cliente.

Agencia dual: Se produce cuando un único agente con licencia (o la agencia inmobiliaria sin agencia designada) representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción. Requiere el consentimiento informado por escrito de ambas partes. En la doble representación, el agente no puede defender plenamente a ninguna de las partes; no puede revelar a una de ellas la motivación, el precio aceptable o la información confidencial de la otra.

Informes de agencia (MCL 339.2512b–2512d)

• Míchigan exige que se facilite al consumidor una declaración escrita de agencia en el primer contacto sustantivo.
• La declaración debe explicar los tipos de relaciones de representación disponibles (agente del vendedor, agente del comprador, agente dual, agente designado).
• El consumidor debe firmar la declaración para acusar recibo; no se trata de un contrato, sino únicamente de una declaración informativa.
• El incumplimiento de la obligación de facilitar esta declaración constituye una infracción sujeta a la retirada de la licencia.

Conceptos clave

Ley de División de Terrenos – Ley Pública 591 (Divulgación de caminos privados) Los vendedores deben informar de la existencia de caminos privados. Un camino privado no es mantenido por la administración pública; los compradores asumen los costes de mantenimiento. Se exige que esta información figure en la Declaración de Divulgación del Vendedor.

Ley de Derechos Civiles Elliott-Larsen (ELCRA) Prohíbe la discriminación en materia de vivienda, empleo y servicios públicos por motivos de: religión, raza, color, origen nacional, edad, sexo, altura, peso, situación familiar y estado civil. Nota: la orientación sexual y la identidad de género se añadieron mediante una enmienda (2023). Se trata de la principal ley de vivienda justa de Míchigan, más allá de la legislación federal.

Ley de Derechos Civiles de las Personas con Discapacidad (Ley 220 de 1976) - Citada como la «Ley de Derechos Civiles de las Personas con Discapacidad» (MCL 37.1101) - Garantiza la igualdad de oportunidades en el empleo, la vivienda, los servicios públicos y la educación, sin discriminación por motivos de discapacidad (MCL 37.1102) - Discapacidad definida en el artículo 5 (vivienda): una característica física o mental determinable que limita sustancialmente una o más actividades vitales importantes Y que no guarda relación con la capacidad de la persona para adquirir, alquilar o mantener una propiedad (MCL 37.1103(d)(i)(D)) - Se exige la realización de adaptaciones a menos que ello suponga una carga excesiva - NO cubre el consumo ilegal actual de sustancias controladas (MCL 37.1103(f))

Resumen de estudio para el examen de agente inmobiliario de Míchigan

Conceptos clave

Autoridad reguladora — Ley 299 de 1980 sobre el Código de Profesiones, artículo 25 El Departamento de Licencias y Asuntos Regulatorios de Míchigan (LARA) y la Junta Estatal de Agentes Inmobiliarios y Vendedores comparten la autoridad en materia de concesión de licencias y aplicación de la normativa.

Competencias generales del Departamento y de la Junta - Conceder, denegar, suspender, revocar o imponer condiciones a las licencias - Promulgar normas que regulen la conducta de los agentes inmobiliarios y los vendedores - Investigar denuncias contra los titulares de licencias - Exigir a los titulares de licencias que presenten registros, documentos e información relevante para una investigación - La Junta asesora al Departamento; el Departamento ostenta la autoridad máxima en materia de concesión de licencias

Investigaciones - El Departamento podrá investigar a cualquier persona sospechosa de infringir el artículo 25, tanto si dispone de licencia como si no - Los investigadores pueden llevar a cabo auditorías de cuentas fiduciarias, cuentas de depósito en garantía y registros de las agencias inmobiliarias - Cualquier persona puede presentar una denuncia; el Departamento también puede iniciar investigaciones de oficio - Durante la investigación, el Departamento puede citar a testigos y exigir la presentación de documentos