Michigan Real Estate Salesperson

Conceptos Clave

Facultades generales del departamento y las juntas

• El departamento puede iniciar cualquier acción apropiada, incluyendo mediación u otra forma de resolución alternativa de disputas, en nombre del pueblo de este estado, para llevar a cabo y hacer cumplir la ley (Sección 339.605(1)). El fiscal general deberá intervenir y procesar todos los casos que surjan bajo la ley si el fiscal general lo considera necesario, y el departamento tiene legitimación para iniciar una acción administrativa o una acción judicial directa respecto al ejercicio sin licencia (Sección 339.605).
• Cada junta debe reunirse no menos de 2 veces al año; una mayoría de los miembros designados y en funciones constituye quórum; y se prohíbe votar por poder (proxy) (MCL 339.305(1)).
• Al concluir una audiencia realizada conforme a la Sección 511, la junta deberá imponer una sanción o sanciones según lo dispuesto en el Artículo 6 (MCL 339.309).
• El departamento deberá en todo momento tener la carga de la prueba respecto a todos los cargos presentados contra una parte. No está autorizado a asumir hechos no presentados en evidencia ni a obligar a una parte a probar su inocencia antes de que los cargos hayan sido probados (Sección 339.2515(2)).
• El departamento puede exigir a un solicitante cuya licencia haya sido previamente denegada, suspendida o revocada que presente una fianza por un período que no exceda 5 años como condición para la obtención de la licencia (Sección 339.2513).

Investigaciones, conferencias y audiencias — la cadena de plazos

Examen: Michigan Real Estate Salesperson

Conceptos Clave

Actividades que requieren una licencia - Un "corredor de bienes raíces" incluye a una persona que, por compensación, "vende u ofrece vender, compra u ofrece comprar, arrienda u ofrece arrendar, o negocia la compra o venta o intercambio de un negocio, oportunidad de negocio, o el fondo de comercio (goodwill) de un negocio existente para otros" — incluyendo como una vocación parcial (MCL 339.2501(u)). - La definición también abarca los análisis de mercado, la inclusión en listado (listing), la negociación de la hipoteca de bienes raíces, la negociación para la construcción de un edificio, el arrendamiento/alquiler para otros, y la administración de propiedades como vocación total o parcial (MCL 339.2501(u)).

Exenciones (Sección 2503) - Un abogado (attorney-at-law) que presta servicios como abogado está exento (Sección 2503(2)). - Un administrador designado por un tribunal que vende propiedad bajo orden judicial está exento (Sección 2503(2)). - Una persona regulada bajo la mortgage brokers, lenders, and servicers licensing act, 1987 PA 173, está exenta siempre que dicha persona no realice ningún otro acto que requiera una licencia de corredor, corredor asociado, o vendedor (Sección 2503(3)).

Propietario que actúa como vocación principal (Sección 2502b) - Más de 5 ventas de bienes raíces en cualquier período de 12 meses = vocación principal, que requiere una licencia de corredor si el propietario no está utilizando un corredor licenciado (Sección 2502b(1)(a)). - Dedicar más del 50% del tiempo de trabajo, o más de 15 horas por semana en cualquier período de 6 meses, a la venta de bienes raíces = vocación principal (Sección 2502b(1)(c)). - Un vendedor que vende bienes raíces distintos de su residencia principal está realizando ventas…

Conceptos Clave

Publicidad. Un vendedor no puede anunciar la venta de bienes inmuebles bajo su propio nombre a menos que la propiedad sea la residencia principal del vendedor; un vendedor no puede anunciar propiedad para renta o arrendamiento bajo su propio nombre a menos que el vendedor sea propietario de la propiedad (Occupational Code, Section 339.2512e(4)).

Comisiones y honorarios. Un vendedor puede aceptar una comisión o contraprestación valiosa por actos con licencia únicamente del corredor de bienes raíces que emplea al vendedor (Section 339.2510(1)). Compartir o pagar honorarios o contraprestación valiosa a personas sin licencia está prohibido, excepto el pago por la compra de una lista de nombres preparada comercialmente (MCL 339.2512(1)(h)). Un licenciatario con derecho a una comisión de una venta también puede recibir una tarifa de referido por colocar un préstamo en esa misma transacción solo con el consentimiento previo por escrito tanto del comprador como del vendedor, y solo si la tarifa no está prohibida de otra manera por RESPA, 12 USC 2601 a 2617, u otra ley aplicable (R 339.22137(1)).

Divulgación y conflicto de interés. Un licenciatario que compra o adquiere un interés en bienes inmuebles debe divulgar al propietario que el licenciatario tiene licencia antes de que se le solicite al propietario firmar el contrato de compra (Section 339.2516(1)); la misma divulgación se requiere antes de que el propietario firme un contrato de opción cuando el propietario solicitó los servicios del licenciatario (MCL 339.2516(2)); y un licenciatario que adquiere un interés y a quien se le debe una comisión debe divulgar la licencia al vendedor para poder recibir la contraprestación (MCL 339.2516(3)). Actuar para más de una parte sin el conocimiento de las partes…

Conceptos Clave

Relaciones de agencia disponibles en Michigan

• Coordinador de transacciones significa un licenciatario que no actúa como agente ni del comprador ni del vendedor — Section 2517(11)(k). Esto es distinto de un agente dual, quien representa a ambas partes.
• Ausencia de un acuerdo de agencia designada por escrito: se considera que el cliente tiene una relación de agencia con el corredor y todos los licenciatarios afiliados — Section 2517(6).
• Agentes designados en lados opuestos de un mismo trato: si agentes designados que son licenciatarios afiliados representan a partes diferentes en la misma transacción de bienes raíces, el corredor y todos los corredores supervisores se consideran agentes duales consensuales revelados para esa transacción — Section 2517(7).

Acuerdos de prestación de servicios (listados, agencia de comprador)

• Un "acuerdo de prestación de servicios" es un acuerdo de agencia de comprador o un acuerdo de listado ejecutado por un corredor de bienes raíces y un cliente que establece una relación de agencia — Section 2501(x). Un acuerdo de derecho a listar la venta de una vivienda (right-to-list home sale agreement) es algo separado y no incluye un acuerdo de prestación de servicios — Section 2501(w).
• Todo acuerdo de prestación de servicios debe contener una fecha de vencimiento definida y no debe contener una disposición que exija a la parte firmante notificar al corredor su intención de cancelar en o después de la fecha de vencimiento — Rule 131(2).
• El corredor debe proporcionar una copia fiel ejecutada al momento de la firma a la parte o partes que la firman — Rule 131(1).
• Un licenciatario no debe convertirse en parte de un acuerdo de prestación de…

Conceptos clave

Land Division Act (divulgación de camino privado) - Un vendedor de un lote en un plano registrado o parcela sin plano en un área no incorporada que colinda con una calle o camino no aceptado como público debe informar al comprador por escrito en un instrumento separado adjunto al instrumento que transfiere el interés, indicando que el camino es privado y que no se requiere que sea mantenido por el board of county road commissioners. Un contrato celebrado en violación de esto es anulable a opción del comprador (Land Division Act 1967 PA 288, Section 560.261).

Vivienda justa de Michigan - Elliott-Larsen: una persona no debe representar, para inducir una transacción de bienes raíces de la cual la persona pueda beneficiarse financieramente, que ha ocurrido o ocurrirá un cambio en la composición de propietarios/ocupantes con respecto a clases protegidas, o que el cambio resultará en una disminución en los valores de la propiedad, un aumento en el comportamiento criminal o antisocial, o una disminución en la calidad de las escuelas (Section 37.2506 — blockbusting). - Persons with Disabilities Civil Rights Act: la Section 502 no aplica al alquiler de un alojamiento habitacional en un edificio que contiene alojamientos para no más de 2 familias que viven independientemente, si el propietario o un miembro de la familia inmediata del propietario reside en uno de ellos (Section 37.1503). - Las reglas de discriminación por fuente de ingresos no aplican a una persona que, incluyendo todas las entidades relacionadas, es propietario (landlord) de menos de 5 unidades de alquiler en Michigan (MCL 37.2502(4); ver también MCL 554.601c/601d).