Real Estate Salesperson Delaware State

Delaware Real Estate Salesperson

Conceptos Clave

Propósito, facultades y composición

• Objetivo principal (§ 2900(a)): proteger al público en general — específicamente a quienes son destinatarios directos de servicios regulados — de prácticas inseguras y de prácticas ocupacionales que tiendan a reducir la competencia o fijar el precio de los servicios. Todos los demás objetivos son secundarios.
• Objetivos secundarios (§ 2900(b)): mantener estándares mínimos de competencia de los licenciatarios y ciertos estándares en la prestación de servicios al público.
• Cómo la Comisión cumple sus objetivos (§ 2900(c)): desarrolla estándares de competencia, monitorea quejas, adjudica en audiencias formales, promulga reglas y reglamentos, e impone sanciones contra licenciatarios y personas no licenciadas que presten servicios de bienes raíces.
• Facultad reglamentaria: 24 Del. C. § 2906(a)(1), bajo la cual la Comisión adopta sus Rules and Regulations (Admin. Code 2900, 1.1.1).
• Descalificación de miembros (§ 2903(f)): un miembro sujeto a una audiencia disciplinaria queda descalificado para participar en los asuntos de la Comisión hasta que el cargo sea adjudicado o el asunto se resuelva de otra manera.
• Negligencia en el cumplimiento del deber (§ 2903(g)): un miembro ausente sin razón adecuada durante 3 reuniones consecutivas, o que no asista a al menos 1/2 de todas las reuniones ordinarias de negocios en un año calendario, es culpable de negligencia en el cumplimiento del deber.
• Funcionarios (§ 2904(a)): el Chairperson, Vice-Chairperson y Secretary cada uno sirve 1 año y no puede sucederse a sí mismo en el mismo cargo.
• Auditorías de educación continua (§ 2906(a)(7)): la Comisión puede realizar auditorías aleatorias de los créditos de CE presentados para la renovación.
• Práctica sin licencia (§ 2906(a)(13)): la Comisión puede emitir órdenes de cese y desistimiento e imponer multas por práctica sin licencia, de conformidad con la Administrative Procedures Act. (Ver también § 2901(b): la práctica sin licencia sujeta a una persona a 29 Del. C. § 10161.)

Investigaciones, audiencias y apelaciones

Examen: Real Estate Salesperson — Delaware State

Conceptos Clave

Actividades que requieren una licencia

• Ninguna persona podrá ejercer la práctica de prestar servicios inmobiliarios, ni presentarse ante el público en este Estado como calificada para ejercer dicha práctica, a menos que esté debidamente licenciada conforme al capítulo (24 Del.C. §2901(a)). Negociar el arrendamiento de bienes inmuebles para otros a cambio de compensación está dentro de los servicios inmobiliarios que requieren licencia (§2901(a) y §2902(a)).
• Una persona que ejerza la práctica sin la debida licencia está en violación del capítulo y sujeta al §10161 del Título 29 (§2901(b)).
• Ninguna organización de corretaje, corporación, sociedad u otra entidad comercial podrá ser licenciada conforme al capítulo; la organización puede prestar servicios inmobiliarios si cuenta con un corredor responsable de dichos servicios (§2901(c)).

Exenciones (§2901(e))

• Las personas que actúan como apoderados conforme a un poder debidamente otorgado por una persona involucrada en una transacción inmobiliaria, que autorice la consumación final mediante el cumplimiento de cualquier contrato de venta, arrendamiento o intercambio de bienes inmuebles (§2901(e)(2)).
• Propietarios/arrendadores/compradores/arrendatarios que actúan sobre su propia propiedad, y sus empleados habituales (§2901(e)(1)); abogados, síndicos, fideicomisarios en quiebra, administradores, albaceas, personas que venden por orden judicial (§2901(e)(3)); subastadores según se define en §2301(a)(3) del Título 30 (§2901(e)(4), y Regla 1.4.1 — la exención "solo aplicará el día de la subasta"); proveedores de servicios de administración de propiedades (§2901(e)(5)).

Tipos de licencias (§2902(a))

• Vendedor — posee una licencia de vendedor otorgada por la Comisión y está licenciado bajo un corredor para vender, comprar, negociar la compra, venta, subasta o intercambio de bienes inmuebles, o para arrendar, alquilar o negociar arrendamientos para otros (§2902(a)(23)).
• Corredor asociado — posee una licencia de corredor asociado y está licenciado bajo un corredor para prestar servicios inmobiliarios (§2902(a)(1)).
• Corredor — responsable de proporcionar servicios inmobiliarios y principalmente responsable de la gestión y supervisión diaria de una organización de corretaje (§2902(a)(2)).
• Supervisor designado en el sitio — un titular de licencia con al menos 5 años de experiencia continua en servicios inmobiliarios, designado…

Conceptos Clave

Manejo de dinero (depósito en garantía/escrow) - Todo corredor deberá establecer y mantener una cuenta de depósito en garantía en una institución bancaria asegurada federalmente que tenga oficinas dentro del Estado (24 Del.C. §2923(a)); el corredor deberá ser signatario de cada cuenta de depósito en garantía (§2923(a)(2)). - Los depósitos en garantía aceptados por un licenciatario deberán aceptarse a nombre de la organización de corretaje a menos que las partes hayan acordado un agente de depósito en garantía externo diferente (§2923(c)). - El depósito debe realizarse dentro de las 72 horas posteriores a la firma del acuerdo escrito por todas las partes, o en las fechas definidas en el mismo, excluyendo fines de semana y días festivos federales (§2923(d)). - Los libros, registros, acuerdos escritos y demás documentos necesarios deben estar accesibles en el lugar de negocios aprobado del corredor y abiertos a inspección o auditoría por parte de la Comisión y sus agentes debidamente autorizados durante el horario regular de negocios (§2923(e)). - Los registros de dinero recibido o depositado en garantía deben conservarse por lo menos 3 años (Rule 6.3). Los intereses devengados sobre el dinero en garantía pertenecen al propietario o propietarios de los fondos a menos que se indique lo contrario en el acuerdo de venta o arrendamiento (Rule 6.6). - Un licenciatario no deberá aceptar un cheque o giro posfechado, ni una fotocopia, fax u otra copia de un cheque personal, como depósito de buena fe o de garantía (earnest money), a menos que las partes lo acuerden por escrito (Rule 6.2).

Manejo de documentos - A cada parte se le debe proporcionar una copia cuando la parte lo firme o lo inicie, y una copia totalmente ejecutada después de que todas las partes hayan firmado; el licenciatario debe entregar la copia totalmente ejecutada dentro de un plazo razonable (Rule 8.4.1).

Conceptos Clave

Unit Property Act (Title 25, Ch. 22) - Cada unidad más su interés indiviso proporcional en los elementos comunes es bienes inmuebles para todos los propósitos (§ 2204). - Ninguna declaración, plan de declaración o código de reglamentos — ni ninguna enmienda — es efectiva hasta que se registre debidamente (§ 2225). - El contenido de la declaración incluye los nombres de los primeros miembros del consejo (§ 2219(8)); el código de reglamentos debe disponer la elección anual por el consejo de un presidente, secretario y tesorero (§ 2208(5)). - El consejo hace, altera, enmienda y deroga el código de reglamentos, sujeto al derecho de una mayoría de los propietarios de unidades a cambiar cualquiera de dichas acciones (§ 2207). Los miembros del consejo deben ser residentes de Delaware o propietarios de unidades, pero no necesitan ser ambos (§ 2202(5)). - Los deberes del consejo incluyen mantener una reserva de reparación y reemplazo (§ 2202(16)), totalmente financiada (§ 2202(8)), sujeta a la implementación gradual establecida en § 2245 (§ 2211(1)). - Votación: cada propietario recibe votos iguales al porcentaje de propiedad en los elementos comunes asignado a la unidad (§ 2217). Las utilidades comunes se distribuyen y los gastos comunes se cobran según ese mismo porcentaje (§ 2216). - Ningún propietario puede eludir la responsabilidad por gastos comunes mediante renuncia de uso o abandono (§ 2205). Ningún propietario puede realizar trabajos que pongan en peligro la solidez o la seguridad sin el consentimiento unánime de los propietarios de unidades afectados (§ 2214). - El consejo tiene una servidumbre para entrar a cualquier unidad para mantener/reparar/reemplazar elementos comunes, y para reparar unidades cuando sea razonablemente necesario para la seguridad pública o para prevenir daños (§ 2215). - Las reuniones están abiertas a todos los propietarios de unidades, excepto las partes reservadas para consultas con el asesor legal o asuntos de personal (§ 2241(b)). - Cada unidad y su interés se valúan y tributan como una parcela separada; el edificio, la propiedad y los elementos comunes no se tributan por separado después del registro (§ 2232). - Los gravámenes…