Texas Real Estate Broker Exam - State Portion

Conceptos clave

Composición de la Comisión. La Comisión Inmobiliaria de Texas está formada por nueve miembros nombrados por el gobernador con el asesoramiento y consentimiento del Senado: seis de ellos deben haber ejercido la actividad de intermediación inmobiliaria como corredores autorizados como ocupación principal durante los cinco años anteriores a su nombramiento, y tres deben representar al público. Cada miembro debe ser un votante con derecho a voto (TRELA, art. 1101.051(a), (b)).

Mandatos y vacantes. Los miembros ejercen mandatos escalonados de seis años, y los mandatos de tres de ellos expiran el 31 de enero de cada año impar. Si se produce una vacante durante un mandato, el gobernador nombra a una persona para cubrir el resto del mandato (art. 1101.055).

Motivos de destitución. Entre ellos: carecer de los requisitos establecidos en la Sec. 1101.051(a)/(b) o 1101.052, o no mantenerlos; la inelegibilidad con arreglo a la Sec. 1101.053; la incapacidad para desempeñar sus funciones durante una parte sustancial del mandato; o la ausencia en más de la mitad de las reuniones ordinarias de la comisión a las que el miembro tiene derecho a asistir durante cada año natural, salvo que se justifique mediante voto mayoritario de la comisión. La…

Conceptos clave

Actividades que requieren licencia / exenciones - Una persona puede vender u ofrecer a la venta una opción, o ceder un derecho sobre un contrato de compraventa de bienes inmuebles, sin necesidad de licencia, siempre y cuando (1) no utilice dicha opción o contrato para ejercer la intermediación inmobiliaria y (2) comunique por escrito la naturaleza de la participación equitativa a cualquier vendedor o comprador potencial. La omisión de dicha comunicación por escrito implica que la persona está ejerciendo la intermediación inmobiliaria (TRELA §1101.0045). - Un apoderado que posea un poder válido inscrito en el condado donde se encuentra el inmueble y que describa específicamente dicho inmueble podrá actuar en nombre del propietario sin necesidad de licencia, siempre que no utilice el poder para más de tres transacciones inmobiliarias por año natural (22 TAC §535.32; véase también §1101.005(2)). - Un abogado con licencia de Texas está exento de la Ley, pero no puede patrocinar a agentes de ventas ni actuar como corredor designado a menos que también tenga licencia como corredor (22 TAC §535.31). Los funcionarios públicos están exentos mientras desempeñan sus funciones oficiales (§535.33). - Una entidad empresarial debe designar a uno de sus directivos como…

Conceptos clave

Cánones de ética y conducta profesional (22 TAC, cap. 531) - Fidelidad (§531.2): el titular de una licencia que actúe como agente es un fiduciario; su deber principal es representar los intereses del cliente, tratar a las demás partes de forma justa y no anteponer ningún interés personal al del cliente. - Integridad (§531.3): obligación especial de actuar con integridad, «lo que incluye actuar con prudencia y cautela para evitar cualquier tipo de tergiversación, ya sea por acción u omisión». - Competencia (§531.4): estar al corriente de las cuestiones y condiciones del mercado local en la zona geográfica en la que se presta el servicio; estar al corriente de las cuestiones y novedades del sector a nivel nacional, estatal y local; ejercer criterio y destreza en las actividades de intermediación; tener conocimientos sobre las características del tipo específico de inmueble que se comercializa para terceros. - Prácticas discriminatorias (§531.19(a)): no realizar preguntas, responder a ellas ni facilitar su formulación, ni revelar información que indique preferencia, limitación o discriminación por motivos de raza, color, religión, sexo, origen nacional, ascendencia, situación familiar o discapacidad. El término «discapacidad» incluye el SIDA, las enfermedades relacionadas con el VIH o la infección…

Conceptos clave

Acuerdos escritos con el comprador (TRELA §1101.563). El titular de una licencia que realice cualquier acto de intermediación para un posible comprador de un inmueble residencial debe firmar un contrato por escrito antes de mostrarle cualquier inmueble residencial o, si no se le va a mostrar ninguno, antes de presentar una oferta (§1101.563(b)). El contrato debe especificar los servicios, la fecha de finalización, si es exclusivo o no exclusivo, la condición de representación, así como el importe o la tarifa de la remuneración y cómo se determina; además, debe indicar de forma clara que la remuneración del corredor no está fijada por ley y es totalmente negociable (art. 1101.563(c)). Un contrato de mera visita en virtud del §1101.562 no puede ser exclusivo y no puede establecer una fecha de vencimiento superior a catorce días a partir de la fecha de su celebración (§1101.563(e)); se requiere un acuerdo independiente si tras la visita se realizan actos de intermediación adicionales (§1101.563(d)).

Conceptos clave

Uso obligatorio de los formularios de la TREC y excepciones (22 TAC §537.11(a)). Al negociar contratos que regulen la venta, el intercambio, la opción o el arrendamiento de cualquier derecho sobre un bien inmueble, el titular de una licencia deberá utilizar únicamente los formularios de uso obligatorio aprobados por la Comisión, salvo en los siguientes casos: (1) que el titular de la licencia actúe exclusivamente como mandante, y no como agente; (2) que una agencia del Gobierno de los Estados Unidos exija un formulario diferente; (3) el formulario haya sido elaborado por el propietario del inmueble o por un abogado y exigido por el propietario del inmueble; o (4) no se haya aprobado ningún formulario de uso obligatorio y el titular de la licencia utilice un formulario elaborado por un abogado o una asociación profesional que cumpla con lo dispuesto en el §537.11(a)(4)(A), o un formulario del Comité de Corredores y Abogados aprobado para uso voluntario.

Conceptos clave

Protecciones de la vivienda familiar (constitucionales) - Vivienda familiar urbana: parcelas que sumen no más de 10 acres, contiguas y con mejoras; pueden utilizarse tanto como vivienda urbana como para ejercer una profesión o un negocio (Const. de Texas, art. XVI, sec. 51). Una vivienda familiar que no se encuentre en un pueblo o ciudad está limitada a 200 acres y puede estar compuesta por una o más parcelas. - La vivienda familiar no podrá dividirse entre los herederos del fallecido mientras viva el cónyuge supérstite, o mientras el supérstite pueda optar por utilizarla u ocuparla como vivienda familiar, o mientras al tutor de los hijos menores se le permita, en virtud de una resolución del tribunal competente, utilizarla y ocuparla (Const. de Texas, art. XVI, sec. 52). - Consentimiento conyugal: tanto si la vivienda familiar es bien propio como bien ganancial, ninguno de los cónyuges podrá vender, enajenar o gravar la vivienda familiar sin el consentimiento del otro cónyuge (Código de Familia, art. 5.001). - Derecho de retención por mejoras en la vivienda familiar: el contrato debe estar por escrito, firmado por ambos cónyuges, formalizado antes de que se suministren los materiales o se realice la…

Conceptos clave

Fondos y registros fiduciarios (casos narrativos de corredores) - El dinero del fideicomiso debe depositarse en una cuenta fiduciaria o entregarse a un agente de depósito en garantía autorizado a más tardar al cierre de la jornada laboral del segundo día hábil tras la fecha en que el corredor lo reciba, salvo que las partes acuerden expresamente por escrito un plazo diferente (22 TAC §535.146(b)(3)). - Ante la solicitud por escrito de una de las partes para que se le entreguen los fondos en fideicomiso, el corredor deberá pagarlos a la parte con derecho a ellos en un plazo razonable, que la Comisión ha determinado que será a más tardar el trigésimo día tras la fecha en que se presente la solicitud (22 TAC §535.146(d)(2)). - Documentación de las cuentas fiduciarias: debe conservarse durante cuatro años a partir de la fecha en que el corredor reciba o elabore el documento (22 TAC §535.146(e)). - Registros de transacciones (informes, acuerdos de comisión, comunicaciones sustantivas, ofertas, contratos y anexos relacionados): deben estar a disposición de la Comisión durante al menos cuatro años a partir del cierre, la rescisión del contrato o la finalización de la transacción (22 TAC §535.2(h)).…