Texas Real Estate Sales Agent Exam - State Portion

Conceptos clave

Composición de la Comisión. La Comisión Inmobiliaria de Texas está formada por nueve miembros nombrados por el gobernador con el asesoramiento y consentimiento del Senado: seis miembros que se hayan dedicado al negocio de la intermediación inmobiliaria como corredores autorizados como actividad principal durante los cinco años anteriores a su nombramiento, y tres miembros que representen al público. Cada miembro debe ser un votante con derecho a voto (TRELA §1101.051).

Requisitos para ser miembro en representación del público. No podrá ser miembro en representación del público aquella persona cuyo cónyuge o ella misma cuente con una licencia expedida por un organismo regulador profesional del sector inmobiliario, esté empleada por una entidad regulada o participe en su gestión, posea o controle, directa o indirectamente, una participación superior al 10 por ciento en una entidad empresarial u otra organización regulada por la Comisión o que reciba fondos de esta, o utilice o reciba una cantidad sustancial de bienes, servicios o fondos de la Comisión (TRELA §1101.052).

Mandatos y vacantes. Los miembros ejercen mandatos escalonados de seis años, y los mandatos de tres de ellos expiran el 31 de enero de cada año impar. Si se produce una vacante durante un mandato, el gobernador nombra a una persona para cubrir el resto del mandato (TRELA §1101.055).

Examen para agentes inmobiliarios de Texas

Conceptos clave

Quién debe estar en posesión de una licencia. Ninguna persona podrá actuar como corredor o agente de ventas, ni declararse como tal, ni actuar como intermediario de alquileres residenciales sin estar en posesión de una licencia (§1101.351(a)). Un «intermediario de alquileres residenciales» es una persona que, a cambio de una contraprestación, se ofrece a buscar una vivienda en un complejo de apartamentos para alquilarla a un posible inquilino; el término excluye al propietario que busca una vivienda en su propio complejo (§1101.002(6)).

Exenciones legales (§1101.005). Este capítulo no se aplica, entre otros, a: un abogado colegiado en Texas (art. 1101.005(1)); un apoderado autorizado mediante un poder notarial para realizar no más de tres transacciones inmobiliarias al año (art. 1101.005(2)); un administrador in situ de un complejo de apartamentos (art. 1101.005(7)); y un propietario o un empleado del propietario que alquile el inmueble de este último (art. 1101.005(8)). La norma de la TREC añade que el poder notarial debe estar inscrito en el condado donde se encuentra el inmueble y describir específicamente dicho inmueble, y que la persona no puede utilizar poderes notariales para más de tres transacciones por año natural (22 TAC §535.32). Los abogados están exentos, pero no pueden patrocinar a agentes de ventas ni actuar como corredores designados a menos que también cuenten con una licencia de corredor de bienes raíces (§535.31).…

Conceptos clave

Cánones de ética y conducta profesional (22 TAC, cap. 531) - Fidelidad (§531.2): el titular de una licencia que actúa como agente es un fiduciario; su deber principal es representar los intereses del cliente, tratar a las demás partes de forma justa y no anteponer ningún interés personal a los del cliente. - Integridad (§531.3): exige «el uso de la prudencia y la cautela para evitar cualquier tipo de tergiversación, ya sea por acción u omisión». - Competencia (art. 531.4): estar al corriente de las cuestiones y condiciones del mercado local en la zona geográfica en la que se presta el servicio; estar al corriente de las cuestiones y novedades del sector a nivel nacional, estatal y local; ejercer criterio y destreza en las actividades de intermediación; tener conocimientos sobre las características del tipo específico de inmueble objeto de la intermediación. - Prácticas discriminatorias (art. 531.19(a)): no se admitirá ninguna preferencia, limitación ni discriminación por motivos de raza, color, religión, sexo, origen nacional, ascendencia, situación familiar o discapacidad (la discapacidad incluye el SIDA, las enfermedades relacionadas con el VIH y la infección por el VIH, §531.19(b)).

Conceptos clave

Acuerdos escritos con el comprador. El titular de una licencia que realice cualquier acto de intermediación para un posible comprador de un inmueble residencial debe formalizar un acuerdo por escrito antes de mostrar cualquier inmueble residencial o, si no se va a mostrar ninguno, antes de presentar una oferta (§1101.563(b)). El contrato debe especificar los servicios prestados, la fecha de rescisión, si es exclusivo o no exclusivo, si el titular de la licencia representa al comprador y el importe o la tarifa de la remuneración; además, debe indicar de forma clara que la remuneración del corredor no está fijada por ley y es totalmente negociable (art. 1101.563(c)). Un contrato de mera visita conforme al art. 1101.562 no puede ser exclusivo ni establecer una fecha de vencimiento superior a catorce días (art. 1101.563(e)); se requiere un acuerdo separado si tras la visita se realizan otros actos de intermediación (§1101.563(d)).

Visita sin representación. Solo se permite si el corredor no tiene ningún acuerdo verbal o escrito para representar a la parte, no actúa como agente en ningún otro sentido, no ofrece opiniones ni asesoramiento y no realiza ningún otro acto de intermediación (§1101.562(a)). El corredor podrá, no obstante, confirmar la superficie, el precio y las condiciones del inmueble (art. 1101.562(c)).

Conceptos clave

Cuándo deben utilizarse los formularios de la TREC. El titular de una licencia que negocie la venta, el intercambio, la opción o el arrendamiento de cualquier derecho sobre un bien inmueble deberá utilizar únicamente los formularios de la Comisión aprobados para su uso obligatorio, salvo en los siguientes casos: (1) que el titular de la licencia actúe exclusivamente como parte principal; (2) que un organismo del Gobierno de los Estados Unidos exija un formulario diferente; (3) el formulario haya sido elaborado por el propietario del inmueble, o por un abogado y sea exigido por el propietario del inmueble; o (4) no exista ningún formulario aprobado para su uso obligatorio y se utilice un formulario de un abogado, una asociación profesional o del Comité de Agentes Inmobiliarios y Abogados (22 TAC §537.11(a)).

Ejercicio no autorizado de la abogacía. El titular de una licencia no podrá ejercer la abogacía, prestar asesoramiento jurídico, redactar o recomendar formulaciones que definan o afecten a derechos, obligaciones o recursos —«incluidas las cláusulas de escalación, tasación o contingencia» (art. 537.11(b)(5))—; añadir elementos informativos a un formulario cuando exista otro formulario aprobado para su uso obligatorio con ese fin (§537.11(b)(6)); ni obtener asesoramiento jurídico de un abogado para un mandante cuando actúe como agente (§537.11(b)(8)). El titular de una licencia puede explicar el significado de los elementos informativos o las opciones, contratar a un abogado exclusivamente para el…

Conceptos clave

Vivienda familiar: exención fiscal frente a protección constitucional - «Vivienda familiar» a efectos fiscales = la construcción junto con el terreno, sin superar las 20 acres, y las mejoras, siempre que la estructura, el terreno y las mejoras tengan un mismo propietario, y que la propiedad sea de su propiedad, esté destinada a la residencia humana, se utilice como residencia y sea ocupada como residencia principal del propietario (Código Fiscal, art. 11.13(j)(1)). - Exención del condado en virtud del art. VIII, sec. 1-a: 3.000 dólares del valor catastral (art. 11.13(a)). Distrito escolar: 140 000 dólares del valor de tasación (art. 11.13(b)), más 60 000 dólares para un adulto con discapacidad o mayor de 65 años (art. 11.13(c)). - Exención porcentual opcional: si el porcentaje da como resultado menos de 5.000 dólares en un ejercicio fiscal, el contribuyente obtiene 5.000 dólares del valor catastral; el porcentaje adoptado no podrá superar el 20 % (apartado n) del artículo 11.13). - Vivienda familiar rural constitucional: no más de 200 acres, que pueden estar distribuidos en una o más parcelas, con mejoras; la vivienda familiar urbana es una parcela o parcelas contiguas de no más de 10 acres (Const. de Texas, art. XVI, sec. 51). - Un comprador o prestamista que actúe a título oneroso sin conocimiento real de los hechos podrá **basarse de manera concluyente en una declaración jurada en la que se…