Ohio Real Estate Salesperson

Subtemas: poderes generales y estructura de los órganos de gobierno; investigaciones; audiencias y apelaciones; violaciones y sanciones (sanciones educativas/amonestaciones); fondo de recuperación.

Conceptos Clave

Estructura y deberes de la Comisión - La Ohio Real Estate Commission está compuesta por cinco miembros designados por el gobernador con el consejo y consentimiento del senado. Cuatro deben haberse dedicado al negocio de bienes raíces como corredores con licencia durante los diez años inmediatamente anteriores a su designación; un miembro representa al público. (ORC 4735.03) - Uno de los deberes estatutarios enumerados de la Comisión es adoptar cánones de ética para la industria de bienes raíces. (ORC 4735.03(A)) - El informe mensual del superintendente a la Comisión debe incluir el número de todos los solicitantes que aprobaron el examen de corredor de bienes raíces y el examen de vendedor de bienes raíces. (OAC 1301:5-3-01(A)(1))

Investigaciones - La Comisión o el superintendente pueden investigar quejas relativas a violaciones de la ley de bienes raíces (ORC 4735.03); la División y el superintendente manejan las investigaciones cotidianas (ORC 4735.05(B)(3)-(4)), pero la Comisión mantiene la autoridad última sobre la investigación y disciplina (ORC 4735.051(G), (I)). - Una investigación debe iniciarse dentro de los tres años a partir de la fecha en que ocurrió la presunta violación, o queda prohibida. (ORC 4735.32(A)(1)) - La información confidencial de investigación divulgada a agencias autorizadas (el fiscal general, la Division of Financial Institutions, las fuerzas del orden) permanece confidencial después de ser divulgada. (ORC 4735.05(E))

Conceptos Clave

Actividades Que Requieren una Licencia

• Cualquier persona que, para otra, a cambio de compensación, realice u ofrezca, intente o acuerde participar en cualquier acto o transacción individual contenido en la definición de un corredor de bienes raíces — ya sea una parte incidental de una transacción o la transacción completa — se constituye en corredor de bienes raíces o vendedor (ORC 4735.01(H)).
• Cualquier persona que reciba compensación relacionada con transacciones de bienes raíces debe tener una licencia válida, incluyendo quienes reciben tarifas de referencia (ORC 4735.20(A)).
• Un abogado está exento únicamente "en el desempeño de los deberes del abogado" — es decir, servicios legales incidentales a la práctica del derecho. Un abogado no califica automáticamente para operar como corredor o abrir una correduría (ORC 4735.01(I)(1)(d)).

Renovación y Mantenimiento de la Licencia

• Las licencias de vendedor se renuevan cada tres años (OAC 1301:5-1-22(A)(B)).
• La renovación vence en el cumpleaños del titular de la licencia que ocurre inmediatamente después de la fecha de licenciamiento inicial, y en el cumpleaños del titular de la licencia cada tres años a partir de entonces (OAC 1301:5-1-22(B)).
• El superintendente envía el aviso de renovación dos meses antes de la fecha límite de presentación a la dirección de correo electrónico del titular de la licencia registrada en la división. Un titular de licencia no puede renovar antes de dos meses previos a la fecha límite de presentación (ORC 4735.14(B)).
• No reactivar una licencia suspendida dentro de doce meses de la fecha de suspensión resulta en revocación automática sin ninguna acción por parte del superintendente (ORC 4735.14(C); OAC 1301:5-1-19(C)).
• Los solicitantes de vendedor deben lograr una puntuación escalada de al menos 70 por ciento en cada sección del examen (ley nacional y ley estatal de Ohio); los solicitantes de corredor deben lograr 75 por ciento (OAC 1301:5-1-05(E)).

Cambio en el Estatus de la Licencia

Conceptos Clave

Tipos de listados y acuerdos de agencia - Un listado de derecho exclusivo de venta le da al corredor una comisión sin importar quién venda la propiedad, incluyendo al propietario (ORC 4735.01(U)). - Un listado de agencia exclusiva permite que el vendedor venda la propiedad por sí mismo sin pagar comisión, mientras que el agente mantiene derechos exclusivos de comercialización (ORC 4735.01(V)). - Un acuerdo de agencia exclusiva de comprador puede autorizar que el corredor sea compensado por el vendedor o el agente del vendedor, y puede establecer que el comprador/inquilino no debe nada si encuentra la propiedad únicamente por sus propios esfuerzos (ORC 4735.01(W)). - Un acuerdo de agencia no exclusiva permite que el cliente obtenga servicios de otros corredores o firmas de corretaje, sujeto a los términos del acuerdo (ORC 4735.01(JJ)(1)-(2)). - Los acuerdos de listado exclusivo deben indicar una fecha de vencimiento definida (ORC 4735.55(C)(1); ORC 4735.18(A)(28)). - Los acuerdos de agencia por escrito deben contener: una declaración que defina el blockbusting e indique que es ilegal (ORC 4735.55(C)(3)); si la agencia es exclusiva o no exclusiva (ORC 4735.55(C)(5)); y una declaración visible de que las tarifas/comisiones no están fijadas por ley, son completamente negociables, y pueden ser pagadas por el vendedor, comprador, arrendador, inquilino, o un tercero, o divididas entre corredores (ORC 4735.55(C)(7)). - Se requiere un acuerdo de agencia por escrito antes de ofrecer arrendar locales residenciales para un inquilino cuando el plazo excede dieciocho meses (ORC 4735.55(B)(3)). - Al trabajar directamente con un vendedor sin que se requiera un acuerdo de agencia: entregue la política de la firma de corretaje sobre agencia antes de anunciar o mostrar la propiedad (ORC 4735.56(C)).

Vendedor de Bienes Raíces de Ohio

Conceptos Clave

Creación de agencia y contratos de agencia - Realizar cualquier acto único dentro de la definición de corredor a cambio de compensación (o expectativa de ella) convierte a una persona en corredor de bienes raíces o vendedor — ORC 4735.01(H). - Agencia del comprador: el licenciado acuerda representar únicamente al comprador, debiendo deberes fiduciarios exclusivamente al comprador — ORC 4735.53(A)(2). - Sin un acuerdo de agencia firmado, un comprador al que se le muestra una propiedad es un cliente/no-cliente; el licenciado debe honestidad, trato justo y divulgación de hechos materiales, pero no los deberes fiduciarios completos — ORC 4735.69; 4735.53(D). - Derecho exclusivo de venta o arrendamiento: el corredor recibe compensación incluso si el vendedor (o cualquier otra persona) produce al comprador — ORC 4735.01(U). Agencia exclusiva: el corredor no recibe compensación si la venta se realiza únicamente por los esfuerzos del vendedor — ORC 4735.01(V)(2). Agencia exclusiva de comprador: el corredor recibe compensación a menos que la propiedad esté específicamente exenta en el acuerdo — ORC 4735.01(W)(2). Acuerdo de agencia no exclusiva: el cliente también puede obtener servicios de otros corredores — ORC 4735.01(JJ). - Un licenciado que organiza una casa abierta es el agente del vendedor si, entre otras condiciones, el licenciado recibió información confidencial del agente de la lista — OAC 1301:5-6-02(A)(3). - La delegación de autoridad del cliente para designar a otros licenciados dentro del corretaje debe ser por escrito, firmada, y notificar al cliente del derecho de veto sobre cualquier designación — OAC 1301:5-6-08(A).